第六章成法.ppt

§7-1 成本法的概述 §7-1 成本法的概述 §7-1 成本法的概述 §7-1 成本法的概述 §7-2 新开发土地的成本法估价 二、新开发土地价格的构成 二、新开发土地价格的构成 （四）投资利息 例7-1 例7-2 例7-3 （五）销售税费 （六）开发利润 例7-4 三、新开发区宗地价格评估 例7-5 1）计算办公楼现值 ①办公楼整体年净收益＝80×3000×85×（1－35）×12 ＝159.12万元 ②收益年限＝40－6＝34年 ③办公楼现值为：V＝A/Y【1－1/（1 Y）n】 ＝159.12/10×【1－1/（1 10）34】 ＝1528.92万元 （2）计算乙方的使用权价格 ①乙方使用权年净收益＝80×2000×85×（1－35）×12＝106.08万元 ②乙方使用权剩余收益年限＝15－4＝11年 ③乙方使用权剩余收益年限价格为：V＝A/Y【1－1/（1 Y）n】＝106.08/10×【1－1/（1 10）11】＝689万元 （3）甲方权益价格＝办公楼现值－乙方使用权价格＝1528.92－689＝839.92万元 甲方权益价格=甲方剩余使用年限权益价格(1000m2)+乙方使用权剩余收益年限之外的剩余使用年限内的土地价格（2000m2) §7-3 新建房地产的成本法估价 (一）土地取得成本 是取得开发用地所需的费用、税金等。 （二）开发成本 取得土地后进行土地开发和房屋建设所需要的成本，可将期分为土地开发成本和建筑物建造成本。 （三）管理费用 新建房地价格评估：以土地取得成本、开发成本和建造成本之和为计算基础 新建建筑物价格评估：以建筑物建造成本为计算基础 （四）投资利息 新建房地价格评估：以土地取得成本、开发成本、建造成本和管理费用为基础 新建建筑物价格评估：以建筑物建造成本和管理费用为基础。 （五）销售税费 包括销售费用、销售税金和交易手续费等 （六）开发利润 新建房地价格： 开发利润=（土地取得成本+开发成本+建造成本+管理费用）*投资利润率 新建建筑物价格： 开发利润=（建筑物建造成本+管理费用）*投资利润 例 7-6 §7-4 旧房地产的成本法估价 二、重新购建价格 二、重新购建价格 二、重新购建价格 例 2、建筑物重新购建价格的求取 三、建筑物折旧 （二）建筑物的折旧因素 （二）建筑物的折旧因素 （三）求取建筑物折旧的方法 1、直线折旧法（定额法） 例7-10 2、余额递减法(定率法） 设折旧率为d，则： 第一年折旧额D1=Cd 第一年末残余价值L1=C-D1=C-Cd=C（1-d） 第二年折旧额D2=L1d=C(1-d)d 第二年末残余价值L2=L1-D2=C（1-d）2 …………………… 第i年末折旧额Di=C(1-d)(i-1)d 第i年末残余价值Li=C(1-d)i 2、余额递减法(定率法） 例7-11 3、年数合计法 思路：每年的折旧额等于折旧基数乘以某一特定的分数。分数的分子等于建筑物的剩余年数加1，分母等于全部寿命的年数总和LN。则 LN=1+2+……+N=N（N+1）/2 每年的折旧额： Di=(C-L)(N-i+1))/LN =2(C-L)(N-i+1)/(N(N+1) 经过年数为t年的建筑的折旧总额为： Xt=(D1+D2+……+Dt) =(C-L)(N+(N-1)+(N-2)+……+(N-t+1))/LN =t(C-L)(2N-t+1)/(2LN) 采用年数合计法折旧下的建筑物的估价时点价值为： VB=C-Xt =C-t(C-L)(2N-t+1)/(2LN) 4、偿债基金法 在建筑物的耐用年限期间每年提取一定的折旧额，此项折旧额视同偿债基金专户存储，每年都按一定的利息率复利计算利息。 即：折旧额（D）+利息=建筑物的重新建造成本（C）-残值（L） 其每年的折旧额的计算公式为： D=（C-L）r/((1+r)N-1) 利率为r，则： 第一年(N-(N-1))的折旧额加上利息为D（1+r) (N-1) 第二年(N-(N-2))的折旧额加上利息为D（1+r) (N-2) 第三年(N-(N-3))的折旧额加上利息为D（1+r) (N-3) ………………………… 第N-2年的折旧额加上利息为D（1+r) 2 第N-1年的折旧额加上利息为D（1+r) 1 第N年的折旧额加上利息为D 则：D+ D（1+r) 1 +……+D（1+r) (N-1)=C-L D[1-(1+r)N]/[1-(1+r)]=C-L 得：D=（C-L）r/((1+r)N-1) 经过年数为t年的建筑的折旧