平桥村农业银行报告(修改).doc

目 录 一、 致委托方函 2 二、估价师声明 3 三、估价的假设和限制条件 5 四、房地产估价结果报告 7 （一）、委托方 7 （二）、估价方 7 （三）、估价对象概况 7 （四）、估价目的 9 （五）、估价时点 9 （六）、价值定义 9 （七）、估价依据 9 （八）、估价原则 10 （九）、估价方法 12 （十）、估价结果 12 （十一）、估价人员 13 （十二）、估价作业日期 13 （十三）、估价报告应用的有效期 13 五、附 件 14 （一）、估价对象照片 14 （二）、估价对象位置示意图 14 （三）、委托方提供的产权资料 14 （四）、评估机构营业执照复印件 14 （五）、评估机构资质证复印件 14 （六）、估价师资格证复印件 14 致委托方函 昆明市西山区海埂路片区综合整治征地拆迁工作指挥部： 受贵方的委托，对海埂路片区综合整治（平桥村）征地拆迁范围内所涉及的评估对象-----位于昆明市南郊望城坡中国农业银行昆明市官渡区支行的房地产进行估价。估价时点：2008年11月15日（以《拆迁公告》发布之日为准），估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。 本公司根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在组织专业人员进行了实地查看、市场调查与询证的基础上，认真对现有资料和影响评估对象价格各项因素综合分析。经评估测算，估价对象在估价时点的评估价值取整为￥6516328元，人民币金额(大写)：陆佰伍拾壹万陆仟叁佰贰拾捌元整。详见评估结果表 特此函告！ 云南精正房地产土地评估有限公司 法定代表人：（签章） 二00九年十月二十八日 二、估价师声明 我们郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查，但仅限于对评估标的物外观和使用状况。估价人员不承担对评估标的物建筑结构、质量进行调查的责任和其他被遮盖、未暴露及难于接触到部分进行检视的责任。本估价报告所依据的有关资料由委托方提供，委托方对资料的真实性负责。因资料失实造成评估结果有误差的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。1、本报告提出的评估结果，目的是为确定昆明市西山区海埂路片区综合整治征地拆迁所涉及的房地产的货币补偿金额而评估其市场价格，评估结果仅适用于本次估价所确定的特定评估目的，对于其他方面的客观性未作探讨。 2、本次报告提出的评估结果，是以估价对象维持现状并能够持续使用为前提。 3、本次评估结果仅供昆明市西山区海埂路片区综合整治征地拆迁工作指挥部对委估估价对象进行拆迁确定补偿价值参考依据，不对其它用途负责。 4、本次评估报告是基于委托方向我公司提出对委估拆迁估价对象进行评估的委托及其权属、范围、面积等情况的基础上做出的，委托方对所提供的相关数据的真实性、合法性和可靠性负责。本公司责任仅对在其提供资料的基础上，于估价时点（2008年11月15日）的价值发表意见。 5、评估人员实地查看时，仅对委估对象进行了一般性的勘测，并未进行结构性测试，因此，不可能亦无法确定其内部缺损。 6、本次估价是以被拆迁人拥有对估价对象房屋所有权及所分摊的土地使用权不存在抵押权为假设前提。 二、估价的限制条件: 1、按现行国家政策规定，评估有效期限为一年（自2009年10月28日起至2010年10月27日止）。本报告自报告提交日起，评估目的在一年内实现时，可以评估结果作为价值参考依据；在有效期限内，如果委估对象的数量和价格标准发生变化，并对资产的评估价值产生明显影响时，委托方应聘请评估机构进行调整或重新确定其评估价值。 2、本报告出具的评估结果未考虑在估价时点期后报告有效期内国家宏观经济政策发生变化及遇到自然力和其他不可抗力时可能对资产价格产生的影响。也没有考虑特殊的交易情况可能对资产评估价格产生的影响。 3、未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，并且不得对外发表。 4、由于受工作权限的限制，对于建筑面积等有关数据及权属关系，我们均以委托方提供的有关产权资料为依据，我们未进行实地丈量及确认。 5、估价对象土地使用权类型为划拔，根据云南省建设厅文件《关于城市房屋拆迁管理有关问题的通知》（云建房[2004]170号）第二条：“关于拆迁补