XXXW公S2地块项目定位.doc

某地块项目定位建议 项目定位是整个项目策划的前提，也是整个项目策划的基础和起点。进行准确的市场定位，从而锁定目标客户，是楼盘畅销的先决条件。 一、目标市场定位 市场需求状况： 最终消费者方面 ?根据中国品牌战略协会研究，中国目前的高消费人群已经达到总人口的13%，中国已进入奢侈品消费初期。随着中等收入阶层的崛起，中国的消费率还会不断上升，预计将从2002年的58%上升到2010年的65%、2020年的71%，接近发达国家水平。上述数据说明，中国消费市场有很大的发展空间。 零售百货业方面 ?统计数字表明，2004年百货业销售量增幅达15.2%，高于同期全国商品零售额的增长速度；2005年对零售业53家上市公司的统计显示，1~6月份销售额增幅为25.75%，平均每家企业净利润达2544万元。可见，大型百货在城市发展中的主导地位不会改变。 商务写字楼方面 近几年来，邯郸市经济高速发展，使得一些中小型企业得到了快速的发展和壮大。目前，邯郸市大、中、小型企业共有2.6万个左右（数字来源：《2006年邯郸工商企业名录》）。近3年来是邯郸市写字楼市场供应量最多的，02—04年商业、办公物业竣工面积为24.61万㎡（资料来源：邯郸市建设局2004年《邯郸市建设事业统计资料汇编》），写字楼市场在中短期内，将是一个需求大于供给的局面，根据《邯郸市统计年鉴》对办公物业年销售面积的统计，2002年至2006年平均增长比例为16.1%，到07、08年预计年平均增长比例将达到18.1%。 市场定位 邯郸作为中国发展中的一个城市，市民对高档产品的需求日益呈现可观的上升趋势，再加上一些企业及机构对商务写字楼的高标准要求，而目前本案充分具备了满足上述各项需求的实力，因此，本案应定位在集休闲购物、商务办公于一体的高档商业物业。 本案作为传统繁华商圈的高层建筑，其稀缺特质主要表现在发达的商务和典型现代城市生活的气息，结合对项目本身和市场需求的综合分析，我们建议本项目定位为：24小时不间断生活、办公空间，成就卓越 ，其区别于其他项目的特征在于，它着重体现了社会压力下的现代人对于美好生活的不懈追求的精神理念。 二、商场定位 （一）功能定位 现代商场已不可能以传统单一的购物功能满足消费群、客户群的需要了，随着人们消费水平的提高，休闲、娱乐型购物消费已成为一种趋势，一站式的消费模式屏弃单一的百货购物模式。商业项目的成功，来自于其规划理念，高格调、高品位的文化氛围，使现代人真正感受到文明的传承与交流。现代商场通常应体现如下四大功能： 购物功能：体现于商场商品品种档次上，购物功能是商场最基本功能。 休闲功能：在现代大型商场中，休闲功能往往被当作商场的附加功能设置。 娱乐功能：体现于各类游玩活动，如KTV、电玩、电影城，儿童游玩区等。 服务功能：主要体现于商场物管和商场客户经营主体服务两方面。 （二）商场特色定位 商场特色定位主要体现在：一是商场特色主题 二是特色服务 （三）经营方式定位 根据企业实力、经营目标、承受风险能力等因素考虑采用哪种经营方式，按实际情况一般采用自营，招租、委托经营管理三种方式。 在经营方式的定位上应注意以下情况： 投资资金回收期 项目的收益效果 经济走势 风险比较 统一管理 （四）业态定位 商场除了购物之外，餐饮和休闲娱乐是本案的重点业态。俗语说“民以食为天”，餐饮是所有商业业态中最有聚集人气作用的业态，餐饮成功的商业项目，其基本上就是一个成功的商业项目，所以，任何商业项目都不能忽视餐饮业的重要性，较大面积的引入各式各样的餐饮商家，就是要最大限度的吸引不同消费习惯的消费者前来消费，从而带动整个商场的人气。 休闲娱乐业相对来说是高消费业态，也是比较暴力的行业，适应当地消费，迎合消费潮流，创造自己的海派特色。 二、写字楼定位 （一）市场定位 　 “随着律师事务所、广告、信息、传媒等行业的兴起，大批中小型公司完成原始积累，开始寻找真正意义上的办公场所，而不愿再跻身于混杂了自住户的住宅或公寓。但高档写字楼不菲的售价和租金成为他们很难逾越的门槛。商务公寓的出现恰好解决了中坚企业的难题。 在市场需求的引导下，具有更高商务标准第三代商务公寓应运而生。第三代商务公寓提倡纯办公理念，采用全框架结构，可自由分隔组合，更可整层定制，自由分割的户型，公共卫生间、户式中央空调、足够的车位等等，解决了前两代在建筑结构上的硬伤；在外立面、电梯等硬件设施上可与写字楼媲美，不仅展示了企业形象，商务效率也