第8章房地产税收管理完毕.ppt

（4）税率 向房产所在地的税务机关纳税。 房产税按年计征，分期缴纳。 ——房产税采用比例税率 （5）纳税地点和期限 非出租房产——（按房产余值征收）税率1.2％ 出租房产——（按租金收入征收）税率12％ 对于按市场价出租用于居住的减按4%征收房产税 资源财产税 8.3 房地产企业税收筹划 Tax planning 税收筹划是一种制度安排 税收筹划是一种收益 税收筹划是一种理财行为 税收筹划是纳税人或代理机构在遵守税收法律的前提下，通过对企业涉税事项的预先安排，实现合理减轻税收负担目的的一种自主理财行为。 不违法 预先 自主 谢谢！ 房地产经营管理 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 房地产税收 房地产经营管理 * 第八讲 房地产税收管理 房地产经营管理 概 述 8.1 什么是税收（取之于民用于民） 一、税收的概念 税收是国家参与社会剩余产品分配的一种规范形式，其本质是国家凭借政治权力，按照法律规定的标准，无偿地取得财政收入的一种手段。 二、税收的特征 强制性 无偿性 固定性 概 述 1、纳税人 国家行使课税权所指向的单位和个人，即税法规定的直接负有纳税义务的单位和个人。 2、课税对象 税法规定的课税目的物，即国家对什么事物征税。 课税对象是区别征税与不征税的主要界限 三、税收制度及构成要素 流转税 收益税 财产税 资源税 行为目的税 概 述 3、税基 即课税基础 4、税率 据以计算应纳税额的比率，即对课税对象的征收比例 比例税率； 累进税率； 定额税率； 5、附加、加成和减免 附加——地方政府在正税之外附加征收的一部分税款 加成——对特定的纳税人实行加成征税 减税——减征部分税款， 免税——免交全部税款 概 述 6、处理 偷税——纳税人有意识地采取非法手段不交或 少交税款 抗税——纳税人对抗国家税法拒绝纳税 欠税——纳税人不按规定期限交纳税款 漏税——纳税人无意识地漏缴或者少缴税款的行为 偷税和抗税属于违法犯罪行为 漏税和欠税属一般违纪行为，不构成犯罪 * 8.2 房地产开发企业基本税制 房地产经营管理 流转税 所得税 行为税 财产税 流 转 税 1、营业税（有销售就要纳税） （1）纳税人 在中华人民共和国国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人。 ——营业税是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税。 （2）税率 建筑业 3% 销售不动产 5% 交通运输业 3% 服务业 5% 娱乐业 5%-20% 金融保险业 5% 邮电通信业 3% 文化体育业 3% 转让无形资产 5% 流 转 税 1、营业税 （3）营业税的有关计算 应纳税额=营业额×税率 （4）营业税纳税义务发生时间 纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。 流 转 税 1、营业税 个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税 自2010年1月1日后 个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税； 个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或不足5年的普通住房对外销售的，按其销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。 （5）房地产企业营业税 流 转 税 2、城市维护建设税（城市建设靠大家） （1）纳税人 缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人。 对外商投资企业的外国企业，暂不征城建税。 ——城市维护建设税是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。 流 转 税 2、城市维护建设税（城市建设靠大家） （2）税率 ——采用地区差别税率 纳税人所在地在城市市区的，税率为7％ 在县城、建制镇的，税率为5％ 不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1％ （3）计税依据 ——纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税 流 转 税 3、教育费附加（教育乃兴邦之道） 税率——营业税的3% “两税一费”即指 ——营业税、城市建设为含税和教育费附加 ——教育费附加是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于教育的一种特别目的税。 所 得 税 4、企业所得税（有收获就要付出） （1）纳税人 在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入的组织为企业所得税的纳税人。 （2）税率 企业所得税的税率为25%（原来为33%）； （3）企业所得税计算方法 企业应纳税所得额×所得税税率 所 得 税 4、企业所得税 （4）房地产开发企业收入的确认 采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。 采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或