不规范的房地产买卖合同风险.doc

不规范的房地产买卖合同风险 篇一：房屋买卖合同十大疑难纠纷实务要点及法律风险提示 房屋买卖合同十大疑难纠纷实务要点 及法律风险提示房屋买卖合同纠纷，笔者以房屋类型构建逻辑体系，分为二手房、商品房、特殊房屋纠 纷三部分，将普遍存在的问题单独形成一部分，即为本文讨论的典型疑难纠纷相关实务 要点及法律风险提示。 1、村建集体土地租赁房 城市居民或非同一集体经济组织成员购买农村集体土地建设的quot;小产权房quot;违反国家法律 和行政法规的相关规定，不具有合法性。经省级人民政府审核同意和国土资源部审核批 准的quot;村集体租赁房quot;允许出租，但不能出售或变相的quot;以租代售quot;。 笔者认为，在目前法律、法规明确规定村集体土地严禁用于非农业建设的立法背景下， 农村quot;小产权房quot;不具有合法性。quot;村集体租赁房quot;作为个别地区的试点，也必将面临诸多理 论及实践上的挑战：实际操作中，如何把握quot;只租不售quot;的底线？ 现行法律法规不承认农村quot;小产权房quot;。但在城市房价高，国有土地使用权出让金所占城市 房价比重居高难下，quot;集体土地集体所有quot;、相关政策和法律法规在quot;以租代征quot;、quot;以租代售 quot;认定上的标准缺乏的背景下，无须缴纳出让金的集体土地上兴建quot;小产权房quot;必然形成大 幅利润空间，乡村集体组织、开发商结成的利益链条，通过quot;以租代征quot;、quot;以租代售quot;的所 谓quot;擦边球quot;操作，与消费者对住房的刚性需求及改善性需求一旦结合，便形成了目下积重 难返的quot;小产权quot;房屋交易现实。 quot;村集体租赁房quot;与其说是对农村集体土地出租房屋建设的一种改革quot;探索quot;或quot;创新quot;，不如 说是一种对集体土地上房屋quot;以租代售quot;的当地政策保护，为最终quot;小产权房quot;之路的合法化 留下隐患，或者机遇。故quot;村集体租赁房quot;的开发建设，要么通过立法修订消除其面临的诸 多法律障碍，要么在现行法律框架下，通过国家征用变更土地使用权性质，统一纳入保 障性住房建设开发行列。而对于已建、已售的乡村quot;小产权房quot;的处理，久拖不决只会形成 更多集体土地房屋交易的乱象。困境解决之道，不仅面临法律、政策的调适，且对违规 操作的既得利益者的处理结果，因追溯时效与时间、违规主体存亡与否，处罚力度与范 围均无法做到公平。其结果，需要政府对现实作出一定的妥协，惩前毖后，在以后加大 执法力度，杜绝乱象更大范围蔓延或再生。更远的将来，城乡二元对立消除、城乡户籍 一体化实现，quot;小产权quot;房的一切问题都会真正的迎刃而解。 乱久必治，曲中求直。农村quot;小产权quot;房的未来，扑朔迷离，但一定会有光明的结果。【相关法律风险提示】（1）城市居民或非同一集体经济组织成员购买农村所谓quot;村产权quot;、quot;乡产权quot;房不合法。 价格或许便宜，风险一定很大。 （2）集体土地上建造的房屋，以quot;廉租房quot;、quot;公租房quot;、quot;集资房quot;、quot;新农村工程房quot;、quot;新居 工程房quot;等名义，或变相的quot;以租代售quot;进行房屋交易，因为无法办理产权过户，合同效力 无法补正，故交易的合法性不受法律保障。 （3）任何开发公司或乡镇政府向城市居民或非统一集体经济组织成员颁发的房屋quot;所有 权证quot;或quot;集体土地使用权证quot;不具有合法性。 （4）小产权房买卖合同无效，因买受人对房屋权属存在审核义务，故对合同无效亦存在 过错，故存在房款返还时，是否支持利息，法院有不同判例。 2、老旧房契的法律效力 当事人持有土地改革前政府颁发的土地房产所有证书或权状等quot;老旧房（地）契quot;或其存根 主张相应权利的，原则上不予支持。但诉争房屋现状未发生改变或房屋所有权未发生变 更的，前述凭证可作为房屋权属的证明。【相关法律风险提示】（1） 房屋权属证是权利人享有该不动产物权的证明。 老旧房 （地） 契非法定房屋权属证。 （2）房管部门设立的房屋产权登记簿是物权归属和内容的根据，购房人签订房屋买卖合 同时，应尽量到房屋权属登记部门查询拟交易房屋的权属状况。 3、限购政策与情势变更 限购、限贷、禁购等楼市调控政策导致当事人签订的房屋买卖合同履行受阻的，不属于 商业风险或不可抗力，是否属于quot;情势变更quot;或quot;不可归责于当事人双方的事由quot;的情形，应 结合购房合同签订与调控政策出台