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山东省估价师高级培训班讲稿 土地管理基础理论及政策演变 自我介绍 吴 群：教授、博士生导师、土地估价师 中国土地学会青年工作委员会委员 江苏省土地经济学会副主任委员 江苏省土地估价协会理事 江苏省土地估价师教育考试委员会专家 研究领域：土地分等定级估价 土地经济理论与政策 土地资源资产管理 工作单位：南京农业大学土地管理学院 电 话：025Email：wuqun@njau.edu.cn 单位介绍 讲授内容 土地与土地估价 土地管理几大基础理论 土地管理政策及其演变 当前土地管理热点理论问题探讨 土地估价：既是一门科学又是一门艺术Landed estate appraising is a combination of the use of scientific methods and the application of an art. 一、土地与土地估价 讨论：立体观+土地利用=？ 立体观+土地产权=？ 立体观+土地价格=？ 3.土地“环境、生产资料、国家政本”三平台 4.土地价值功能多元化 生态环境价值功能 生产价值功能 承载功能 蓄积和增殖资产价值功能 社会保障价值功能 社会稳定价值功能 其他价值功能 （二）土地经济问题 1．人地关系 man--nature relationship “天人合一” 人通过自身的劳动与自然界进行物质变换的关系 两层涵义 ： 直接关系：人---地：人为主体地为客体 利用关系 间接关系：人---地---人 ：权益关系 2．土地问题 人地关系失调所产生的问题 基础的土地问题：土地利用问题 派生的土地问题：在土地利用过程中衍生的土地问题,如土地制度问题、土地分配问题与土地社会问题等 产生原因： 人口问题 人们对土地的特性功能认识不足 利用不合理 不合理的土地制度 3.土地经济问题 土地资源经济 ：土地资源优化配置、土地资源利用的外部性 土地财产经济：土地产权 、土地公共财政、税收与政策 土地资产经济 ：地租地价、土地市场、土地经营、土地金融、土地收益分配、土地投入产出、土地规模经营 （三）土地估价 几大要点： 估价人员：估价师----估价资质 估价理论方法：估价的科学性 土地收益：土地质量等级、社会经济发展、土地利用方式、政策因素 土地产权：产权价格 价格时点： 二、土地管理几大基础理论 2.级差地租--级差地价 级差地租Ⅰ 位置远近、肥力高低 级差地租Ⅱ 连续对土地投入形成的地租 3.垄断地租--垄断地价 特殊自然条件提供更多地租 （二）区位理论 区位：location 自然地理区位、 经济地理区位、 交通地理区位 讨论：区位对地价的影响？ 1.农业区位理论 德国人杜能：《孤立国》：如何通过合理布局使农业生产达到节约运费，增大利润 杜能圈：农地利用空间布局 2.工业区位理论 德国人韦伯：通过对运输、劳力及集聚因素相互作用的分析计算，找出工业产品生产成本最低点 3.中心地理论 德国人克里斯塔勒：寻找中心地提供商品和劳务的最大销售距离和服务半径 （三）产权理论 产权：property right 财产权，物+权 讨论：不同产权形态对土地价格影响？影响的实质是什么？ 土地所有权 土地使用权 土地租赁权 土地抵押权 土地地上权 土地承包经营权 土地其他权能 （四）价值理论 （五）肥力理论 肥力：fertilizer 讨论：土地肥力对农用地价格的影响？ 土地肥力分为：土地自然肥力+土地人工肥力 土地自然肥力：土壤肥力+气候肥力 土壤肥力：伴随土壤发育而成，天然形成，马克思称其为“自然肥力” 气候肥力：气候肥力因子共同作用的结果 土地人工肥力：通过人的生产活动给予土地的肥力 直接人工肥力 ：直接参与农产品生产所投入的劳动，如肥料、人工、种子、农药等 间接人工肥力 ：间接为农业生产服务所投入的劳动形成的肥力，它们一般以折旧的形式体现在多年的产值中，而其剩余部分已与土地紧密联于一体而不可分割，间接地提高了土地的原有肥力 三、土地管理政策及其演变 （二）第二阶段：扭转多头管理阶段 （19