土地增值税计题.doc

【教材例题】某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元;房地产开发成本3000万元;财务费用中的利息支出为500万元(可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明)，但其中有50万元属加罚的利息;转让环节缴纳的有关税费共计为555万元;该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。8 y! O* U$ N d. I　　【答案】(一)确认收入 D* Q% S3 m) H o! ]; H3 p　　收入总额=10000万元　　(二)确定扣除项目- G% ^; _5 l R　　(1)取得土地使用权支付的地价未及有关费用为1000万元/ m ]% _3 ~4 d8 D　　(2)房地产开发成本为3000万元　　(3)房地产开发费用=500-50+(1000+3000)×5%=650(万元)　　(4)允许扣除的税费为555万元　　(5)从事房地产开发的纳税人加计扣除20% d5 R p9 @9 { o g( [# I2 `+ o　　加计扣除额=(1000+3000)×20%=800(万元)　　(6)允许扣除的项目金额合计=1000+3000+650+555+800=6005(万元)- ~7 Q, ?) _$ j( P; ?8 f% N　　(三)计算增值额　　增值额=10000-6005=3995(万元)/ W x x+ `) A A$ q P. k N　　(四)计算增值率. ^8 f z% p T M　　增值率=3995÷6005×100%=66.53%( f; d! |9 K Y3 M　　(五)确定适用税率, t; @7 @3 `( z/ E t5 |; N* z　　(六)依据适用税率计算应纳税额　　应纳税额=3995×40%-6005×5%=1297.75(万元)( A% L( X Z/ U　　【教材例题】某房地产开发公司2007年开发商品房对外出售，具体情况如下(公司营业税税率5%、城市维护建设税税率7%、教育费附加征收率3%、印花税税率0.5‰(已记入公司“管理费用”中)、企业所得税税率33%)8 r7 J6 F* \7 p3 H) {9 z! [/ g　　1.按转让产权合同取得收入4000万元;0 x3 w u1 P1 W, w2 w6 c+ F2 d　　2.支付取得土地使用权的金额800万元;! m# W$ K* x/ F: m- e2 T* L0 t　　3.开发成本费用1500万元;- x O R) r/ @$ i! ]　　4.开发费用250万元(当地政府规定开发费用的扣除比例为10%)。% D L M r0 c( ^/ f: q　　公司计算应缴纳的有关税金如下：　　(1)应缴纳营业税=4000×5%=200(万元) P a4 ? H9 B {7 l　　(2)应缴纳城市维护建设税=200×7%=14(万元)1 W8 A9 k C. P Q$ b7 L ]# B　　(3)应缴纳教育费附加=200×3%=6(万元)) N# X! J% |) o0 n; g E k　　(4)应缴纳印花税=4000×0.5‰=2(万元) T/ G# t5 l J: D　　(5)应缴纳土地增值税：$ j8 p1 F6 t4 C( J　　①扣除项目金额=800+1500+250+222+(800+1500)×20%=3232(万元)$ ?5 P) Q. v5 B! m( z! u　　②增值额=4000-3232=768(万元) x o. w2 ] }6 n) v) e p: O+ ]　　③增值率=768÷3232×100%≈24%( Z2 o1 Z7 c) y t# o2 F　　④应缴纳土地增值税=768×30%-3232×0=230.4(万元)　　(6)应缴纳企业所得税=(4000-3232-230.4)×33%=177.408(万元)3 J6 ?# J0 D0 b4 z5 V　　要求：2 X6 t9 w3 E( _9 q　　1.根据上述核算资料，分析公司计算应缴纳的各种税费是否正确?错在何处? b* C# K4 p4 R3 　　2.核定该公司应缴纳的各种税费是多少?　　【答案】分析处理如下：　　1.公司自行计算应缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税正确，土地增值税、企业所得税错误。7 Z9 S6 m3 s$ M　　(1)计算土地增值额时，其开发费用应按照当地政府规定的比例计算扣除，而企业按照实际数扣除。　　(2)按照规定，房地产开发公司缴纳的印花税，应记入其“管理费用”账户中，计算土地增值额时不再单独扣除。如果转让时印花税未记入其“管理费用