中等容积率(2.5左右)下的住宅项目打造模式研究.pptx

中等容积率（2.5容积率左右）下的住宅项目打造模式研究中等容积率（2.5容积率左右）下的住宅项目打造模式研究战略方向综合来看，项目发展存在四大战略方向，体现均质化和差异化两种产品组合形式，产品档次上呈现普通改善、普通与高端搭配、纯粹高端三种结构方向1：均质均好战略方向1方向3方向2方向4主要针对区域内改善客群开发中高层的均质化品质型改善产品配置有一定品质的基础生活配套，打造基础改善社区产品档次方向2：有限多样性战略主要针对区域内改善客群适度拉高排低，打造洋房+高层的品质型改善产品配置有一定品质的基础生活配套，打造基础改善社区高端改善方向3：差异化混合战略针对区域内及市区的改善客群拉高排低，最大化开发叠墅类产品，剩余产品高层化配套有一定品质的基础生活配套，打造偏高端社区普通改善方向4：差异化高端战略产品形式主要针对市区客群拉高排低，开发叠墅+高层产品，但高层同样打造纯大户型高端产品，实现均衡高端配套较高品质生活、休闲配套，打造纯高端改善社区叠拼洋房小/中高层高层其中方向1的产品形式类似于旭辉锦庭，方向2类似于佳兆业城市广场，方向3类似于绿地海域苏河源，方向4则类似于龙湖蔚澜香醍战略方向方向3：差异化混合战略方向1：均质均好战略方向2：有限多样性战略方向4：差异化高端战略类似项目：旭辉锦庭容积率：2.15总建面：10.5万㎡产品形式：11-18层的中高层、小高层产品类似项目：佳兆业城市广场容积率：1.8总建面：29万㎡产品形式：花园洋房+高层住宅产品类似项目：绿地海域苏河源容积率2.3；总建面：29万㎡产品形式：叠拼+普通高层住宅类似项目：龙湖蔚澜香醍容积率：2.3；总建面：15万㎡产品形式：联排别墅、叠墅及大平面高层住宅典型案例研究旭辉锦庭|项目概况旭辉锦庭项目与本案一河之隔，主力产品为75㎡两房、91㎡三房，是刚需置业的首选户型项目名称旭辉锦庭项目地址叶城路周赵路口开发商上海旭和置业有限公司物业公司上海永升物业物业类型住宅产品类型小高层 高层占地面积37611㎡总建面积104955㎡容积率2.15主力户型 二居(75㎡)三居(91㎡)装修状况毛坯/装修绿化率35%总户数929户项目现状旭辉锦庭本案刘家河项目区位图旭辉锦庭|规划情况项目总建面为104955平米，由15栋11-18层的高层、小高层及700平米商业组成典型案例研究商业项目实景图岳普路项目实景图典型案例研究旭辉锦庭|户型研究户型分隔功能齐全；高得房率，得房率为80%半赠送半赠送2室2厅1卫1厨 75.00㎡户型优势: 户型分隔功能齐全面积赠送：飘窗3室2厅1卫1厨 90.00㎡户型优势: 南北通透、户型方正面积赠送：飘窗旭辉锦庭|销售情况:项目总体走以价换量策略，在区域内成交表现最好，月均去化8073平米，约71套，整盘均价为15057元/㎡，其中90-100㎡为快销面积段，目前本案已实现全部销售典型案例研究项目于2013年8月开盘，项目集中蓄客2个月，总体销售周期为13个月，月均去化面积约为8073平米，月均去化套数为71套，其中90-100㎡为快销面积段，目前本案已实现全部销售项目整盘均价为15057元/平。旭辉锦庭|客群情况项目客群主要来源于嘉定区，客户总量占比为85%；项目单、总价为其核心关注因素典型案例研究客户居住区域：嘉定区客户占到客户总量的85%，其中嘉定老城客户占嘉定区总量比例达76%，外区域客源占比为15%；客户年龄，以26-38岁为主力军26-38岁客户占总量的72%置业动机，用于首次刚需为主首次刚性需求购房客户有80%之多典型案例研究佳兆业城市广场|项目概况项目总体量约为29万平米商住综合体，距本案约为700米，住宅产品主要以首置、改善为主项目名称佳兆业城市广场项目地址 嘉定顺宁路501弄（徐行片区）开发商佳兆业地产（上海）有限公司占地面积117257平方米 总建面积290631平方米 容积率1.8物业类型住宅、酒店、公寓、商业产品形式洋房;119-148高层：80-90,2+1居主力户型洋房、高层装修状况毛坯,全装修绿化率35%总户数856户物业公司佳兆业品牌物业项目现状佳兆业城市广场700米内本案项目区位图典型案例研究佳兆业城市广场|规划情况项目总体量近30万方，涵盖住宅、酒店、集中商业及酒店式公寓等多条产品线。其中，住宅产品分为退台花园洋房及精装高层公寓高层住宅一期业态 房型 面积面积比高层 75㎡2房 1275012.83%89㎡3房 3328633.49%110-130㎡顶楼复式38403.86%小计4987650.18%退台洋房 89㎡2房 （送阁楼）34263.45%110㎡3房 84688.52%125㎡3房48114.84%140㎡4房 1077710.84%小计2752027.69%酒店式公寓40-50㎡2200022.13%