《在水一方家园;房地产投资项目可研报告》.doc

目录 1项目总论 - 6 - 1.1 建设项目总论 - 6 - 1.1.1 项目名称： - 6 - 1.1.2 项目坐落位置： - 6 - 1.1.3 主要经济指标 - 6 - 1.1.4 项目概况 - 6 - 1.1.5 建设单位概况 - 6 - 1.2 建设项目的必要性 - 7 - 1.3 可行性研究结论及建议 - 7 - 1.4 可行性研究的编制依据 - 8 - 2 市场分析 - 8 - 2.1 宏观经济形势分析 - 8 - 2.1.1 国际方面 - 8 - 2.1.2 国内方面 - 8 - 2.2 房地产市场分析 - 10 - 2.2.1 2008年房地产市场运行特点(以下是我摘录的有关信息)： - 10 - 2.2.2 影响2008年房地产市场的国际、国内因素分析 - 13 - 2.2.3 2009年房地产市场展望 - 14 - 2.3 湖州市区域房地产市场分析 - 14 - 2.3.1 回顾2008年湖州房地产市场情况 - 14 - 2.3.2 2009年湖州房地产市场的展望。 - 16 - 2.3.2 需求状况（市场问卷调查及分析） - 17 - 2.3.3 供给状况 - 25 - 2.4 SWOT 分析 - 27 - 2.4.1 项目的优势(Strengths) - 27 - 2.4.2 项目的劣势(Weaknesses) - 28 - 2.4.3 项目的市场机会(Opportunities) - 28 - 2.4.4 项目面临的威胁(Threats) - 29 - 2.5 项目的市场定位 - 29 - 3 项目建设条件 - 29 - 3.1 项目建设的用地条件 - 29 - 3.2 项目建设自然条件 - 29 - 3.3 市政配套条件 - 30 - 4 项目规划设计方案 - 30 - 4.1 设计指导思想及设计特点 - 30 - 4.2 总平面设计 - 30 - 4.3 建筑设计及结构设计 - 31 - 5 项目的实施进度 - 34 - 6 项目的销售方案策划 - 34 - 6.1房地产营销渠道策略 (Place) - 34 - 6.1.1 总体广告策略： - 35 - 6.1.2 分期广告策略： - 35 - 6.1.3 企业直接推销 - 35 - 6.1.4 委托代理推销 - 36 - 6.1.5 网络营销 - 36 - 6.1.6 房地产超市营销 - 36 - 6.1.7 项目营销活动建议： - 36 - 6.2房地产营销促销策略 (Promotion) - 37 - 6.2.1 广告 - 37 - 6.2.2营业推广 - 37 - 6.3 销售期营销计划 - 38 - 6.3.1 销售准备期(2010.7-2010.8)： - 38 - 6.3.2引导试销期（2010.9-2010.10）： - 38 - 6.3.3 公开销售期（2010.11-2010.12）： - 38 - 6.3.4 销售冲刺期(2011.1-2011.3)： - 38 - 6.4 营销方案媒体的选择与分析 - 39 - 6.4.1平面媒体 - 39 - 6.4.2 电视媒体 - 39 - 6.4.3 户外媒体 - 39 - 6.4.4 其它媒体 - 39 - 6.5 销售价格的市场定位（采用市场法） - 39 - 7 项目总投资估算 - 40 - 7.1 估算依据和原则 - 40 - 7.2 总投资估算 - 41 - 7.3 总投资资金来源 - 42 - 8 项目财务评价 - 42 - 8.1财务效益 - 42 - 8.2 赢利能力分析 - 42 - 8.2.1全部资金评价指标 - 43 - 8.3 不确定性分析 - 43 - 8.3.1 盈亏平衡分析 - 43 - 8.3.2 敏感性分析 - 44 - 8.4 经济效益测估综合 - 44 - 9 项目综合评价及结论 - 45 - 致谢 - 46 - 参考文献 - 47 -1项目总论1.1 建设项目总论 1.1.1 项目名称： “在水一方家园” 1.1.2 项目坐落位置： 位于湖州市仁皇山新区；西至规划保留河流；北至规划保留河流；东至德清路；南至三环北路见附表2 1.1.3 主要经济指标 总占地面积6.32035公顷 容积率1.46 建筑密度32.7% 净用地面积3.742公顷 绿地率37.3 绿化率60% 总建筑面积:54828.8平方米(其中:住宅建筑面积:52904.3平方米;高层建筑面积:24827.1平方米;多层建筑面积:20333.7平方米;联排建筑面积:8011.9平方米;商业用房建筑面积:1160.0平方米其他物业建筑面积:317平方米;社区办公活动用房建筑面积:94平方米) 1.1.4 项目概况 “在水一方”项目规划为家园社区，建筑总面积