《地产质量控制之_项目可行性分析报告》.doc

程林庄项目可行性分析报告 河东区区域概况 河东区位于天津市区东部，因地处海河东岸而得名。河东区现有居民65万人，占地40平方公里。与河西区、河北区、东丽区接壤。辖区内有11个街道办事处。 区域定位与整体规划方向 结合天津市的整体规划，河东区定位于与天津发展战略目标相适应的辐射力强的商贸物流基地、直沽文化旅游基地、新兴的加工制造基地，进而建成充满活力的开放型服务型现代化新城区。 （1）五个功能区： 商贸物流基地：建设以南站、十一经路为主体的商贸商务功能区； 文化旅游基地：以大直沽地区为主体的商贸文化旅游功能区； 加工制造基地：以张贵庄地区为主体的集散型贸易物流功能区和以富民路地区为主体的生产要素交易园区； 以万新村地区为主体的商业功能区； 以天津站后广场为主体的交通枢纽和商贸功能区。 （2）六个商圈： 以家乐购物广场、三联商贸广场为依托的六纬路地区商圈； 以沃尔玛、华润大型超市为依托的华昌大街地区新商圈； 以劝业商贸广场为依托的张贵庄路新商圈； 以荣众家电、家居广场为依托的中环线红星路地区新商圈； 以顺驰、联华为依托的卫国道地区新商圈； 程林庄地区新商圈。 基础设施建设 近几年，区内加强了道路的整修，拓宽改造了华昌大街、大直沽中路、天善社大街 、民族路、十字街、八纬北路及郭庄子大街等区内重点道路；改造了津塘路、九纬路、瑞金路、上杭支路、上杭路、晨阳路及中山门12条道路，形成了以卫国道、张贵庄路、新开路、昆仑路横纵交错的快速路网和程林庄路、津塘路、十一经路、华昌道、六纬路组成的主干道路网；近年该区兴建的中山门蝶式立交桥、东兴立交桥、李公楼立交桥、十一经路立交桥、顺驰立交桥以及富民立交桥等大型桥梁，使该区的交通优势明显增强。 城市建设的步伐加快，使该区城市载全功能明显增强。目前，该区经化覆盖率达23.18%，人均占有绿地面积达2.98平方米，绿地率达6.79％。目前该区供热面积总量达394万平方米，热化率达60％。 房地产市场分析 天津市市场供需状况 指标名称 2000年 2001年 2002年 02比01年增长率（%） 施工面积 （万平米） 1783.00 1863.48 2135.56 14.6 住宅 1582.15 1590.62 1746.13 9.8 办公楼 56.23 80.34 96.29 19.9 商业营业用房 98.02 163.75 226.72 38.5 其他 46.60 28.77 66.42 130.9 竣工面积 （万平米） 583.51 690.48 746.44 8.1 住宅 532.63 626.63 673.00 7.4 办公楼 15.24 10.64 8.11 -23.8 商业营业用房 24.98 46.06 56.23 22.1 其他 10.66 7.15 9.10 27.3 商品房 销售面积 （万平米） 391.76 537.48 564.00 4.9 住宅 378.34 514.59 538.26 4.6 办公楼 3.44 5.45 6.94 27.3 商业营业用房 9.01 17.31 17.76 2.6 其他 0.97 0.13 1.04 700.0 从上表中可以看出来，近几年住宅上市的供应量增长比较稳定，相对于需求来说，总体上还是供给大于需求。但是从今年上半年开始，由于全市大范围的拆迁、海河改造，河东又是其中之重点，导致需求量直线上升。预计天津市场整体还会因为持续大幅度拆迁，而在一段时间内持需求大于供给的状态。 各区市场销售对比 区域 南开 和平 河西 河东 河北 红桥 2001 97.3 16.3 94.9 84.1 109.7 103.4 2002 81.5 20.7 104 103.9 82.7 54.8 增长率 -16% 27% 10% 24% -25% -47% 从上表可以看出，2002年比2001年河东区商品房销售增长了24％，说明河东区房地产开发拥有很好的发展势头，市场需求增长快速，市场容量较大。根据政府规划，03-05年河东区拆迁面积将在193万平方米，由此推算河东整体市场还将以大幅度销售增长率维持房地产发展的势头，此时继续入市，还将保持上升空间。 河东区03年三季度市场状况图表分析 单位：平方米 供应量 本期新增供应量 本期销售量 面积 比例 面积 比例 面积 比例 均价（元） 商品房用途 普通住宅 1706672.9 89.8％ 329941.83 94.5％ 475256.14 97.9％ 2716 别墅 10329.86 0.5％ 0 0 1455.24 0.3％ 4554 办公用房 7513.65 0.4％ 0 0 0 0 0