房地产与制造业方案.ppt

2008年开始的金融危机背景下，各国房地产价格大幅度下降，而我国不少城市房地产价格却稳中有升。 *贵阳市房价2009年6月份数据显示，贵阳市两城区商品住宅均价4697元／平方米 。实际上，区位好一点的住宅价格超过了5000元／平方米 ，达到1万元的价格。 *贵州房价 普通住宅,商铺,高层 贵阳市青云路裕阳大厦 开盘时间：2010年6月26日 平均单价：8380 元/㎡ 最低单价：7988 元/㎡ *贵州房价 普通住宅,别墅,商铺,高层,小高层,联排别墅,双拼别墅 项目位置： 花溪 甲秀南路迎宾馆丁字路口南侧 开盘时间： 2010年9月5日 最低单价：5500 元/㎡ 上海高楼 *工资与房价比“房价收入比”是指一个地区的住房平均价与家庭年平均收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。 *工资与房价比目前国际上公认的“合理的住房价格”的“房价收入比”为3至6倍，世界银行专家的说法为4至6倍。 *工资与房价比 2009年，大连人均收入与房价比达22:1 。同期，北京是27：1。 *2007年房地产政策实例 1、土地增值税 2、央行五次加息 3、上调银行准备金 4、出台抑制房地产投资、投机的二套房贷款政策 目的：要打压房价 2010年房地产政策实例2010年首季经济数据公布後,中国政府便连续出台了调控房地产的系列政策,其力度比历史上任何一次房地产调控政策都更严厉和具体. 2010年房地产政策实例 　　在所谓国务院调控房地产新国十条中,最亮眼的是对地方政府问责制,提出地方政府对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力,影响社会发展和稳定的,要追究责任.在此基础上,各地方政策纷纷出台各自的调控细则.在北京、上海、广州、深圳四大一线城市中,北京率先于4月30日出台相关政策. *土地财政⑴2009年：从5月下旬到7月上旬的约50天，政府平均每天从卖地中获得的净收益超过2亿元。7月初，这一数字甚至高达5亿元。 *土地财政⑵2007年7月24日，北辰实业斥资92亿元人民币拿下长沙新河三角洲项目。 *地方开支渠道 ……政府工薪开支 ……办公开支 ……道路等设施开支 ……学校、医院开支 …………………… *制造业产品的成本 #土地租金 #人工工资 #原购买料 #交通成本 #交易成本 *土地租金 近一、二十年我国土地租的大幅度提高，大增加厂商的成本费用。尤其是城市等基础设施发达地区，众多的厂商及居民的集中，使土地十分稀缺，价格上涨。越是靠近城市中心区，土地越高。结果厂商得为高涨的土价买单，使其成本大增。 05、06两年扬州市地价上涨表 *工资上涨实际上，2009年，长江三角洲城市的民工工资已经达到1500/月。即一些所认为的民工工资近年来实现了三级跳。原因——？ *民工荒原因2009年，沿海工业定单开始回升，但企业却出现了民工荒。实际上，沿海民工荒已不是一个新的名词—— *发展的不均衡 发展中国家普遍采取这种外向形的经济，结果导致区域经济发展的不平衡。（题外话——？ *城市基础设施 近年来，地方政府投资最大的是城市基础设施，受益最大的房地产商，而制造业厂商从中受益有限。 贵州的例证 贵州各城市投资重点——？ 2009年4月 [世华财讯]贵州省第一季度累计完成房地产开发投资52.18亿元，同比增长22.9%。 天津一条街道我国城市大广场 昆明街道 *偏向房地产 上述这些工程实际上对房地产都是利好。有利于房地产的大幅度升值。 ①制造业厂商的破产与消失我国制造业厂商为了生存，将面临三种选择，一是提高产品价格，二是维持亏损或微利经营状况，三是迁出商品房价高的城市核心地区。 *2008年大量的制造业厂商倒闭2008年8月4日 ... 有“世界工厂”之称的珠三角，企业却在此时掀起了“集体倒闭迁移潮”。 *2008年大量的制造业厂商倒闭2008年，中投顾问产业研究部必威体育精装版数据显示，截止目前我国已有350家光伏产业组件企业倒闭歇业，幸存者只剩下约50家。 ②制造业厂商的外移 　深圳企业外迁潮始于2003年，有逐年递增之势，至2005年，迁出现象开始突显。深圳市政府统计数据显示：2005年以来，深圳共有500多家企业外迁，年产值约150亿元 *制造业厂商外迁在成本上升推动下，佛山陶瓷企业关闭、外迁的现象迅速增多。 *制造业厂商迁移 2008年起，江西、安徽的交通走廊地带获得了长江三角洲和洙江三角洲大量的制造业厂商。这些地区存在着低租金有用地。 *制造业厂商外迁 制造业厂商移往国外—— ③城市经济空洞化 制造业厂商的大量消失，城市赖以存在与发展的基础也随之消失。城市经济空洞化，未富而经济空洞化是最为可怕的事——？ *问题——？ 失业率—— 蓝领—— 白领—— ④城市经济选择与恶性循环经济的空洞化