角美中骏四季阳光一期商业推售方案2015-59页.pptx

角美中骏四季阳光商业推售方案蓝火置业/先知先觉2014-4-21CONTNET目录PART 6PART 1PART 2PART 3PART 4PART 5市场分析产品定价产品定位业态规划包装推售媒体推广Part 1.市场分析了解市场，分析市场——…角美镇区商业以菜市场为商业中心布局，商业呈现松散型点状、线状商业布局，整体商业成熟度不高。[ 角美商业发展 ]菜市场周边仁和西路角海路24米街龙泉华庭底商[商业区人流及辐射人群调研]商业区万达广场万益广场嘉禾时代龙佳温泉四季阳光外来务工人员65%65%65%65%65%本地消费人群33%33%33%33%33%外来旅游人群1%1%1%1%1%外籍人员0.5%0.5%0.5%0.5%0.5%港台同胞0.5%0.5%0.5%0.5%0.5%角美商业主要以临街店铺为主，多为满足生活所需配套，高端业态尚未出现，整体租金水平不高，仅为30-70元/㎡/月[ 角美商业发展 ]现有商业街区街区名称物业构成经营业态面积（㎡）租金（元/㎡/月）菜市场民宅底商食品、餐饮、服装等30-7060-7024米街民宅底商餐饮、服装、娱乐等30-6060-70角海路街铺食杂、银行、建材等40-10030-70仁和西路街铺建材、食杂、餐饮等40-10060-70龙泉华庭底商街铺银行、家具、食杂等30-10070-90角美在售商业项目集中于新城区，商业在售最高的龙泉华庭目前均价约3万元/㎡[ 在售商业项目 ]星河城市广场商业销售均价：2.2万元/㎡（二手）销售模式：单层卖龙泉华庭商业首层均价：2.8-3.2万元/㎡销售模式：一拖二万星·嘉和时代商业销售均价：1-3.5万元/㎡销售模式：单层卖目前角美主要在售商业项目主要以沿街底商为主，面积在30-100㎡不等，首层层高约在4.5米左右，均价在2.5-3.5万元/㎡（不含内街），租金在70-90元/㎡/月[ 在售商业项目 ]项目万达广场龙泉华庭万星嘉和时代星河城市广场商业总面积16万㎡1.5万㎡5万㎡5万㎡面积范围（㎡）30-20030-10030-6025-80销售模式分层铺+复式铺（一拖二）一拖二部分小店面（30平）一拖二一二层分开销售目前均价(万元/㎡）单层二层2.8-3.5内街外街一层二层1.1-22.5-3.21.7-2.21.131-2目前租金水平(元/㎡/月）已认筹待开盘70-90未交房30业态大型购物中心+十字金街银行、家具等集中商业体开业店家少未来角美待售商业面积近41万㎡，距离本案较近的万益广场未来沿街底商的面市将是本案最直接的竞争项目[ 未来商业项目 ]项目万益广场富雅国际水岸新城商业总面积20万㎡2万㎡3万㎡面积范围（㎡）37-317————销售模式独立店面，部分一托二————状态预计78月份推出待售待售规划大型购物中心，沿街底商沿街底商沿街底商[ 区域商业分析 ]商业形式：角美镇区商业以菜市场为商业中心布局，商业呈现松散型点状、线状商业布局，整体商业成熟度不高。店铺面积：店铺面积在30-100㎡不等，首层层高主要为4.5米。商铺售价：目前在售商业售价在2.5-3.5万元/㎡之间不等（不含内街）。租金情况：角美商业主要以临街店铺为主，多为满足生活所需配套，高端休闲娱乐业态尚未出现，整体租金水平不高，仅为30-70元/㎡。未来商业：未来角美待售商业面积近41万㎡，距离本案较近的万益广场未来沿街底商的面市将是本案最直接的竞争项目。COMMERCIAL PRODUCT PRICINGPart 2.产品定价…蓝火认为，定价是在综合研究了企业目标和市场竞争格局，客观、科学、理性地对产品价值进行度量和权衡的过程。本次评估目标为中骏四季阳光沿街商业。通过对区域商业市场的调研，综合运用市场比较法、随行就市法、租金反推法对本案进行价格评估测算。运用市场比较法量化各种指标，权重排序为龙泉华庭、万星嘉和时代及星河城市广场[ 市场比较法 ] 以龙泉华庭、万星嘉和时代及星河城市广场等商业作为比准项目，从区位、人流量、商业气氛、交通条件、升值潜力、业态规划、层高等主要商业价值影响因素进行综合评分，得出项目核心均价测算值。比较因素区位人流量商业氛围交通条件升值潜力业态规划 开发商实力人口基数景观环境产品力层高产权状况合计权重2510101088555554100比较项目龙泉华庭 239897744445488万星嘉和时代 228898834444486星河城市广场207796634334476本项目227898754454487[ 市场比较法 ]通过权重与市场价格之间测算， 可以推算出本项目首层商铺预计可实现均价约为27489元/㎡　合计权重值首层销售均价（元/㎡）权重比例所占权重首层权重均价备注万达广1150%16650龙泉华庭991