资产评估-房地产评估简化.ppt

表5—3 待估各宗地块情况表 A B C D E 1000元(路线价) 注：超过标准深度18米以后的地块为里地。 表5—4 临街深度指数表 深度(M) 指数(%) 4以下 4～8 8～12 12～16 16～18 18以上 130 125 120 110 100 40 (1)宗地A为临街地,临街深度为17.5米,查临街深度指数表得其深度指数为100,则宗地的价格为： 1000×1×(17.5×6)=105000(元) (2)宗地B为临街地,临街深度为13.5米,查临街深度指数表得其深度指数为110,则宗地的价格为： 1000×1.10×(13.5×6)=89100(元) (3)宗地C为临街地,临街深度为3米,查临街深度指数表得其深度指数为130,则宗地的价格为： 1000×1.30×(3×6)=23400(元) (4)宗地D为临街地,临街深度为7米,查临街深度指数表得其深度指数为125,则宗地的价格为： 1000×1.25×(7×6)=52500(元) (5)宗地E为临街地,临街深度为11米,查临街深度指数表得其深度指数为120,则宗地的价格为： 1000×1.20×(11×6)=79200(元) 个别因素修正系数计算如下： 交易实例A的个别因素修正系数＝1.03×0.9659×1.0＝0.995 交易实例B的个别因素修正系数＝1.03×1.0×1.1＝1.133 交易实例C的个别因素修正系数＝1.03×0.9659×1.1＝1.094 5.计算比准价格 A＝1,550×1.0×1.14×1.0×0.995＝1,758（元/ M2 ） B＝1,200×1.0×1.12×1.163×1.133＝1,771（元/ M2 ） C＝1,400×1.0×1.07×1.075×1.094＝1,762（元/ M2 ） 6.采用算术平均法求得评估结果 因得到的3个比准价格较接近，故采用算术平均法求出评估结果： 待估宗地评估价值（单价）＝（1,758＋1,771＋1,762）/3 ＝1,764（元/ M2 ） 待估宗地评估价值（总价）＝1,764×3,000＝5,292,000元 基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。 基准地价修正系数法的基本原理是替代原理，即在正常的市场条件下，具有相似土地条件和使用功能的土地，在正常的房地产市场中，应当具有相似的价格。 二、基准地价修正系数法应用 基本地价修正系数法利用了当地政府制定的基准地价作为参照物,对被估宗地出让年限、个别因素、市场转让因素等进行系数修正,从而求取待估宗地市场价值的一种方法。基准地价修正系数法实质上是市场途径中的一个具体方法。 基准地价由三个部分组成： ⑴土地出让金 ⑵基础设施配套费 ⑶土地开发及其他费用,包括平整土地费用、征地拆迁费用等。 基准地价系数修正法的一般数学表达式为： p=A×a1×a2×a3 (5-3) 式中:p为待估土地使用权评估价值; A为基准地价； a1为年限修正系数； a2为个别因素修正系数； a3为市场转让因素修正系数。 一宗待估土地，面积为500平方米，评估资料见附表：用市场法评估该土地的市场价值。 参照物 单价：元/平方 交易情况 交易日期 区域因素 个别因素 A 800 1% 1% 0 1% B 700 0 2% 0 2% C 900 3% 1% 1% 2% 第四节 成本法在房地产评估中的应用 一、基本思路及基本公式 评估价值＝重新购建价格－建筑物贬值 二、适用对象和条件 适用于既不产生现金流（收益），又很少有交易案例的公益性房地产；主要包括学校、图书馆、医院以及特殊性质房产，包括机场、火车站等。 值得注意的是成本法在评估土地价值时，其应用范围受到限制，但是单纯评估建筑物价格时，成本法较适宜。 三、重置成本的估测 重置成本＝取得待开发土地的成本+土地开发费+管理费用 +资金成本+税费+开发利润 （一）估算取得待开发土地的成本 取决于土地使用权是如何取得的。是从农村征地取得土地使用权还是从城镇出让取得土地使用权。 1.从农村征地取得土地 （1）国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包 括：土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费。 （2）支付给政府的土地使用权出让金。 2.从城镇出让取得土地 （1）为取得已利用城市土地