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《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》的案例分析 王颖 1090300173内容提要 中央在近两年对房地产事业不断地进行调控监督，北京市政府为了落实中央的调控措施，完善北京市商品房的监管制度。由北京市住房和城乡建设委员会、人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京监管局提出，市政府批准，出台了《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》。《办法》明确规定，商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户，保证预售资金优先用于工程建设，严禁房地产开发企业直接收存商品房预售资金。我从政府出台公共政策的基础、政府对市场调节的工具、政府的基本职能角度分析《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》。关键词 房地产开发企业 《办法》要求 资金 商品房 政府商品房预售许可制度的建立，与我国房地产市场进程紧密联系，对推动住房建设和房地产市场发展起到了积极作用。然而，在商品房预售过程中，存在着信息不对等的状况，购房人缺乏对房地产项目建设、管理、工程进展的了解。可能产生开发企业挪用预售资金导致的工程烂尾、项目延期等情况，严重损害了购房人以及相关当事方的合法权益。为了保证房地产市场健康平稳发展，当前，中央加大了房地产市场调控力度。北京市近期出台了《商品房预售资金监督管理暂行办法》。《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》要求：1.房地产开发企业应按照一个预售许可申请对应一个账户的原则，在监管银行设立专用账户，并与监管银行签订商品房预售资金监管协议。商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户，并对其中用于项目工程建设的资金实行重点监管，保证预售资金优先用于工程建设。2.商品房预售时，购房人应当将购房款直接存入专用账户。房地产开发企业不得直接收存商品房预售资金。区县住房城乡建设主管部门应当对商品房预售资金进入专用账户情况进行监督，并可对工程进度进行实地核查。3. 房地产开发企业应当根据项目建设方案及施工进度编制预售项目用款计划。用款计划应按照地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记并达到购房人可单方办理转移登记的条件等四个环节设置资金使用节点，并合理确定每个节点的用款额度。4.对于房地产开发企业存在违法违规行为导致工程停工、预售项目存在严重质量问题、预售项目未按期交付使用等问题，以及市和区县住房城乡建设主管部门认定应当暂停拨付的其他情形的，区县住房城乡建设主管部门应书面通知监管银行暂停拨付专用账户内的全部商品房预售资金，并启动应急措施，协调相关部门监督专用账户内资金的使用。5.对房地产开发企业存在直接收存商品房预售资金、未及时将贷款转入专用账户，没有依照《办法》规定使用商品房预售资金，以及以收取其他款项为名变相逃避商品房预售资金监管等现象，由市或区县住房城乡建设主管部门责令限期改正，暂停该房地产开发企业在本市所有开发项目的商品房预售，将其违法违规行为予以公示，并记入企业信用信息系统。从政府的角色角度分析1．政府出台政策的基础是市场的失灵。在案例中表现在商品房预售过程中，存在着信息不对等的状况，购房人缺乏对房地产项目建设、管理、工程进展的了解，产生开发企业挪用预售资金导致的工程烂尾、项目延期等情况，严重损害了购房人以及相关当事方的合法权益。所以北京市政府出台了政策，规范北京市房地产的经济秩序。正是市场的失灵为政府的干预提供了合法性，为政府出台政策提供了基础。2．政府规范市场有管制等工具。在案例中体现在：1）对于房地产开发企业存在违法违规行为导致工程停工等问题，区县住房城乡建设主管部门应通知监管银行暂停拨付专用账户内的全部商品房预售资金。 2）对房地产开发企业存在直接收存商品房预售资金等现象，由市或区县住房城乡建设主管部门责令限期改正，暂停该房地产开发企业在本市所有开发项目的商品房预售，将其违法违规行为予以公示，并记入企业信用信息系统。政府运用国家的强制性权力禁止房地产开发企业违反《办法》的规定。如果违反，将受到国家相应的制裁。政府正是运用管制工具来规范经济领域的活动，完善市场的秩序。3．政府有提供经济基础、协调团体冲突的基本职能。在案例中体现在，1）政府针对市场经济的混乱情况，出台了相关的政策来规范市场的秩序，为市场的正常运行提供了必需的规定，这体现了政府为社会提供经济基础的基本职能 。2)政府针对开发企业的工程烂尾、项目延期等现象严重损害购房人利益的情况，出台了相关的政策来缓解房地产开发企业和购房人的利益冲突，保证了房地产市场秩序的井然和稳定。政府针对市场的情况，出台了相关的政策，为市场的正常运行提供了基础，解决了利益团体的冲突。这体现了政府的基本职能，即提供经济基础，解决协调团体的冲突等。 结语：我认为北京市政府出台的这个政策是为购房者着想，保护了购房者的利益，规范了房地产的市场，有利于房地产市场长远、健康的发展。但