20131120-八达岭区域市场调研报告.pptx

八达岭·孔雀城市场调研汇报报告结构PART-1市场背景概况PART-2京北板块情况PART-3八达岭板块情况PART-4市场调研总结PART-1 市场背景概况 宏观市场概况 板块发展情况宏观市场概况近三年，北京整体市场全面复苏，成交量同比大幅增长，价格走势平稳成交量回暖，同比增幅较大超60%：前11个月北京市商品住宅成交81783套，共计985万平米，同比增长61%。3月成交量保持稳定增长，整个市场呈现出上扬趋势。价格走势平稳，同比微降4%： 前11个月住宅市场成交价格20734元/平米，同比下降4%，全年价格走势平稳。各面积区间成交价格：120平以下成交均价16818元/平米，同比降2%；120-180平21111元/平米，增2%；180平以上31000元/平米，增2%。同时，120平以上产品成交价高于120平以下产品46%。宏观市场概况从2012年9月到2013年9月来看，一二线城市商品房整体仍然处于供不应求状态。?2012年9月到2013年9月，一、二线城市供应量远远低于成交量，北京为例，北京9月商品房新增供应量68.8万平方米，成交量为136.万平米，本月供求比为1:1.98，呈现“供小于求”态。从2012年9月至今，供应面积均小于成交面积。一直在使用之前的库存，因此价格会出现井喷。目前一、二线城市商品房仍处于供不应求的状态。宏观市场概况别墅成交以300-400平米产品为主，300-350平米成交量同比增长近一倍，传统别墅区昌平区和顺义区成为成交主要区域成交的主要区域，朝阳区成交价格较高别墅成交以300-400平米产品为主，300-350平米成交量同比增长近一倍，传统别墅区昌平区和顺义区成为成交的主要区域，朝阳区成交价格较高。成交结构：北京别墅市场350-400平的成交量最大，占20.25%；其次为300-350平，占15%。成交变化趋势：与2011年相比，250-300平同比增长144%，300-350平同比增93%。PART-1 市场背景概况 宏观市场概况 板块发展情况板块发展情况北京“一山二河三线四高”分布示意图板块格局形成的基础——资源、交通与城市同心圆板块发展情况城市居住的梯度辐射圈层板块格局形成的基础——资源、交通与城市同心圆度假居所低密度住宅区 土地级差地租和郊区化两大动力下形成城市居住的梯度辐射圈层中密度住宅区高密度住宅区城市中心板块发展情况城市居住辐射圈层的走向一定程度上决定了板块的形成与发展八达岭马坡昌平、亚北香江天竺亚运村中关村使馆区西山西部政府集中区CBD通州黄村亦庄板块发展情况北京别墅市场的十大板块格局10北京的别墅分布总体上呈现板块式分布格局各个板块依托不同的资源形成各自鲜明的特征项目的竞争从某种角度上说也是板块的竞争1市区2亚奥京北3京昌沿线4马坡5天竺香江6通州7亦庄8黄村9西山10怀柔密云423591678PART-2 京北板块情况区域发展背景 板块市场情况 典型案例分析 小结区域发展背景亚奥京北板块为北京房地产市场老牌别墅带，目前区域在逐渐扩大中。御汤山亚奥京北别墅区是北京房地产市场上的老牌别墅带，通常指的是八达岭高速和京承高速之间，亚运村以北、北四环以外，与小汤山区域相连接的区域，跨越朝阳区、昌平区、海淀区等各区。经过多年蛰伏，由于奥运盛会的深远影响，这里完成了从“亚北”到“奥北”的转变，随着北六环的通车，立汤路北段改造完成及区域整体环境日益成熟，奥北区域的范围正不断扩大。小汤山区域万科 如园温哥华森林西山壹号院亚奥核心区域区域发展缘起亚奥京北板块从90年亚运时代起，高端居住区渐成规模到08年奥运之后各项配套逐渐兑现，区域产品实现升级。2007年后润泽庄园2007年2002-2005年橘郡2003年远洋傲北2010年珠江壹千栋2005年纳帕溪谷2003年紫玉山庄2000年王府花园2001年1990-2002年交通通达强位居中北六环北京中轴线“三纵两横”的交通网络原有的两横（北五环、北六环）、三纵（立汤路、京承高速、八达岭高速）外，加之06年9月开通的机场北线、09年10月全线贯通的七北路以及在建的南丰路（从五环林萃桥向北至昌平新城东区，平行于八达岭和立汤路），共同形成了立体交通网络。纵横交错的道路交通已经使得奥北区域成为北京道路交通网络最为密集的区域之一，多条出行路线大大缩短了区域内项目与首都机场、亚运村、中关村、及燕莎商圈等核心区的时间距离。立汤路京承高速北五环配套教育：汇佳幼儿园，亚奥幼儿园 ，景山学校分校，汇佳学校 ，中央戏剧学院，北京邮电大学昌平校区，北京商业学校，北京人文大学，北师大亚太实验学校，沙河大学城（北京师范大学、中央财经大学、北京航空航天大学、北京邮电大学、外交学院等高校已签约入住）医疗：回龙观医院、太阳城医院、安贞医院分院购物：华汇北辰超市、飘亮购物中心、第五