滨海星河荣御.docx

2014年11月10日滨海星河荣御项目定位报告小组成员：班级 学号 姓名土地1201 1210680129汤 倩土地1202 1210680226杨广云土地1202 1210680227潘红达土地1202 1210680228高佳闻组次：14 滨海星河荣御目录第一章 宏观市场分析1一、宏观经济发展形势11 宏观经济环境对房地产市场的影响12 全国经济发展形势13 当地经济发展形势2二、区域房地产市场分析21 当地房地产走势22 区域重点楼盘分析4第二章 项目分析7一、项目经济技术指标7二、项目地块及周边配套分析81 地块分析82 周边配套分析93 项目SWTO分析104 项目应对策略10第三章 项目定位及项目规划分析11一、项目定位111客户定位：112主题定位：113价格定位114竞争定位：115形象定位11二、项目规划分析111 规划设计原则112 项目结构和布局123 项目规划设计124 建筑户型特点13第四章 销售推广建议161 合理配置功能人员162 建立多点销售体系163 注重身边老客户的维护和再开发174 建立终端销售体系175 建立外销系统17第五章 案例评述17第六章 参考文献18附录：1第一章 宏观市场分析一、宏观经济发展形势1 宏观经济环境对房地产市场的影响房地产行业涉及并涵盖了建筑业、建材业以及冶金、化工、轻工等多个行业，是以生产和经营房地产为最终产品的产业，是市场经济不断发展，产业类别逐步细化的产物。发展房地产行业，不仅可以为社会提供足够、适销的商用与民用住房，更重要的是能够刺激个人消费和投资，从而为国民经济带来新的增长。2 全国经济发展形势首先今年世界经济复苏前景更加暗淡，欧洲债务危机导致欧盟出现衰退是主要原因。其次我国的潜在经济增长速度开始下降，4月1日，国家统计局发布的3月中国制造业采购经理指数（PMI）为50.3%，比上个月微升0.1个百分点，但总体经济情况均为下行，具体来看，投资增长继续回落，1-2月全社会固定资产投资增长17.9%，增速比上半全年低1.7个百分点，比上年同期低3.3个百分点，创下近六年的新低，零售总额名义增长11.8%，创下2009年2月的新低，出口下降1.6%，增速大大低于上半全年7.9%。其主要原因在于大规模基础设施建设的空间减小，劳动力增长速慢，外需不振批；三是今年我国宏观调控政策取向是稳中求进，继续实行积极的财政政策，通过结构性减税提高经济活力。3 当地经济发展形势面对错综复杂的国内外经济环境，全市上下认真贯彻落实市委、市政府决策部署，坚持稳中求进、改革创新，抓住京津冀协同发展机遇，努力克服经济下行压力，结构调整、转型升级取得积极进展，发展活力进一步增强，全市经济实现了平稳发展，经济运行总体平稳，转型升级持续推进上半年全市生产总值7185.46亿元，按可比价格计算，同比增长10.3%。分三次产业看，第一产业增加值85.17亿元，增长3.1%；第二产业增加值3789.84亿元，增长10.5%，其中工业增加值3495.97亿元，增长10.6% ；第三产业增加值3310.45亿元，增长10.2%。二、区域房地产市场分析1 当地房地产走势（1）一级市场供应分析2014年5月，天津共供应土地55宗，占地面积281.77万平方米，环比下降46.53%，同比下降34.52%。其中居住类土地供应8宗，总占地面积83.29万平方米，总建筑面积156.26万平方米。 （2）成交分析　 2014年5月天津共成交土地69宗，占地面积459.35万㎡，环比上升71.67%，同比上升63.06%。其中居住类土地成交8宗，，占地面积91.73万㎡，占整个土地成交的20%。宏观来看，依据土地供应量，可以看出房地产的开发程度以及走势，但是更为微观具体来看，还是要从房地产市场看，下图是天津市在售楼盘的价格走势：天津市在售楼盘的价格走势图一手房成交均价以市内六区最高，为21647元/平方米；远郊区县均价最低，仅6710元/平方米；环城四区和滨海新区成交均价分别为9587元/平方米和9210元/平方米。　各区域在成交量上表现为整体上升态势。成交均价方面表现为“两升两降”态势。其中，市内六区和环城四区量价齐升，滨海新区和远郊区县量升价跌，尤其是武清区受蓝印取消影响，成交量暴增，已透支约三个月需求。（3）市场展望　2014年5月一手房市场表现为“量升价跌”的态势；二手房市场表现为“量跌价升”的态势。一手房成交面积143.54万平方米，环比上升67.54%，同比上升51.87%，成交均价为8984元/平方米，环比下降7.48%，同比下降12.33%；二手房成交面积为48.76万平方米，环比下降14.44%，同比微升0.07%，成交均