王帅华工程经济学课程设计指导书.doc

工程经济学课程设计 房地产项目初步可行性研究 姓名：王帅华 专业：工程造价 班级：13级造价3班 学号：1602130305 指导教师：尚美珺、闫博佼、李阳、狄娜 日期：第17教学周 1 项目概况 1.1 基本情况 1.1.1 项目名称 长春市鑫隆地产 1.1.2 项目位置 地理位置：第一组 净月区 交通位置：位于长春市区东南部，三面临水、四面环林。 周围交通：地理位置优越，外部交通便捷，距市中心人民广场18公里，距长春火车站16公里，距长春龙嘉国际机场29公里，有3条高速公路和2条高等级公路沿区而过，还有轻轨站，交通便利。 1.1.3 承办单位概况 开发商：广达地产集团 代理商：春城建设工程有限公司 设计单位：中工建筑设计有限公司 施工单位：长科建设集团有限公司 物管单位：三星物业 1.1.4 项目周边情况 区域内森林绕城，河湖邻城，林水穿城，形成了独特的小气候。净月潭国家风景名胜区拥有近百平方公里的人工森林和一潭秀水，被誉为 “天然氧吧”和“城市花园”。 工商、税务、金融机构等综合服务功能完备、商场、医院、体育馆等社会服务设施完善。 1.1.5 项目主旨 长春市美华小区倡导以“人与自然的和谐相处”为理念，打造“真正自然、健康、便利的经济适用房”，提供优质的售后服务与物业服务，让普通百姓都有经济便利的房子居住。 1.2 各项经济指标 序号 项目 单位 数值 1 总占地面积 ㎡ 6000 2 建筑面积 ㎡ 1500 3 建筑密度 % 20 4 容积率 2.7 5 绿地率 % 40 6 项目总投资 万元 2700 7 财务净现值 万元 47.62% 8 财务内部收益率 % 508.4 9 静态投资回收期 年 1.3 2 投资环境及市场分析 2.1 投资环境分析 2.1.1 全国整体经济环境 中国依然是全球增速最快的经济体之一，具有健康向好发展的雄厚基础。房地产市场基本停止增长，基本已实现软着陆，住房刚需稳定增长。 2.1.2 项目投资环境 地块环境分析 区域内森林绕城，河湖邻城，林水穿城，形成了独特的小气候。净月潭国家风景名胜区拥有近百平方公里的人工森林和一潭秀水，被誉为 “天然氧吧”和“城市花园”。 外部交通便捷，距市中心人民广场18公里，距长春火车站16公里，距长春龙嘉国际机场29公里，有3条高速公路和2条高等级公路沿区而过，还有轻轨站，交通十分便利。 工商、税务、金融机构等综合服务功能完备、商场、医院、体育馆等社会服务设施完善，城市承载力不断增强，区域内高等院校、科研院所云集，人气旺盛，服务业繁荣。 项目环境优劣分析 优势：景色优美，配套设施较完善，交通较便利 劣势：人烟稀少，地理位置离市中心较远 机会：开发较少，亟待开发 威胁：人口稀少，较难宣传 2.2 市场分析 2.2.1 长春市场分析 2.2.2 房地产市场分析——长春房地产市场运行情况 商品房供应情况：长春新增商品住宅供应面积呈现爆发式激增 商品房销售情况：商品住宅市场成交面积20.02万平方米，环比上升21.9%，商品住宅成交1967套，环比上升24.4%。 商品房价格情况：长春商品住宅成交均价为6430元/平方米 房地产市场指数：市场良好，在价格带动下，无论是高端住宅还是刚需型产品，成交量都有所提升。而随着刚需型新品的集中上市，且多采用低价入市的策略，未来整体均价可能呈小幅下降趋势。 2.2.3 项目市场分析 3房地产产品方案 3.1房地产目标市场选择 3.1.1 目标市场选择 定位因素分析 项目地块的有利因素： 1、取得土地价格低廉，土地费为1100~1300万元，且已经包括拆迁费。 2、容积率等规划指标基本符合公司开发的要求。 3、超市、医院等生活配套设施可借助现有配套。 4、交通便利，公交四通八达。 5、当地客户群的人口数量与整个项目的销售量基本相符。 项目地块的不利因素 1、地理位置相对繁华区（步行街）有一定距离。 2、整个区域的认可度不高，市场人气不足。 3、周边楼盘较多竞争大。 目标客户群的分析 该项目的的目标客户群，主要由三部分组成： 当地职工 这部分客户群的总体消费能力中等。因为其收入的刚性限制，其对房价的总体承受力在20~50万元/套左右（也即首付5~6万元，月供800~1000元）。 当地个体户 这部分客户的总体消费能力略高于当地职工消费，因为其收入有一部分不确定性，其对房价的总体承受力在40~60万元/套左右（也即首付5~6万元，月供1200~1500元）。 非当地投资者及高薪人群 这部分客户群的总体消费能力较高，他们的消费一般要求高品质，或者是投资消费。其对房价的总体承受力在50万元/套左右以上，并且可以承担一次性付款。 选择依据：经过我们对