定位策划-旅游度假-万科-2010三亚项目前期策略报告开启机构.ppt

非海第一 Hilton Head Island:美国第一个整体生态规划的度假目的地，依靠高尔夫产业带动，发展成功的旅游休闲大区域； 面积：长达12英里宽5英里，面积大约60平方英里（153.85平方公里）； 区位：位于美国南卡莱罗纳州最南端，直接连接大西洋，美国东海岸第二大屏障之岛； 交通：岛上有自己的机场，278号洲际高速贯穿海岛，与岛内连接南北交通的跨岛百汇大桥共同形成区域环路 Hilton Head Island被誉为美国的高尔夫球岛，拥有世界上最著名的24个经典高尔夫球场，成为岛内重要的旅游设施和资源 地位：从1961年岛内第一个高尔夫诞生到今天成为高尔夫旅游目的地，希尔顿头岛赢得“高尔夫球岛”的美誉； [户型配比特征——主力为一房和两房] 全产品线特征，但不同的楼盘根据景观特性和单价特性，主力户型的配比有所差异，如国际公馆的侧向看海房源主力户型米56-65平米的一房，而预计高单价销售的凤凰岛项目为控制总价适度放小户型面积，主力房50-80平米的一房和90-109平米的一房一厅户型，总体而言主力户为一房和两房，三房在各楼盘当中所占配比较小 时代海岸 半山半岛三期 金中海蓝钻 国光滨海花园 二线海景盘：17000-25000元/平米 大东海 鹿回头半岛 小东海 面积特征 ［一房］一房主力面积在40-70平米之间 ［两房］两房主力面积在80-120平米之间 ［三房］三房主力面积在120-130平米之间 三亚湾：二线海景盘洋房 [户型配比特征] 半山半岛三期两房是主力户型，三房约占25%，时代海岸（金域四期）一房和两房各占44%，三房占12% 面积特征 ［一房］一房主力面积在48-60平米之间 ［两房］两房主力面积在89-125平米之间 ［三房］三房主力面积在125-150平米之间 三亚湾：非海景盘洋房 鲁能三亚湾新城洋房配比 ［1］三亚湾洋房产品供应绝大部分以一房、两房为主； ［2］一房面积主要在40-70平米之间、两房面积主要在80-120平米之间 三亚湾洋房市场供应特点小结 首批22栋共664户，有一梯两户、一梯三户、一梯四户和一梯六户四种类型，面积从80.63㎡---208.93㎡不等，其中两房两厅共448户，面积从80.63㎡---121.98㎡，三房两厅共216户，面积从118.72㎡---207.3㎡。 蔚蓝海岸组团 清水湾：洋房组团 星海传说组团（1月5日开盘） 清水湾：必威体育精装版一期组团洋房产品 清水湾：来访客户需求（准确信息） ［1］清水湾洋房产品供应绝大部分以两房为主； ［2］两房面积主要在80-120平米之间 ［2］清水湾来访、来电客户需求面积主要在90平米以下以及90-110平米 两个区间 清水湾洋房供应特点小结 2号楼 5号楼 A区 B区 D区 42-130平米 户型面积 2008.2 开盘时间 2、5号楼：600余套 总售套数 41000元/平米（带软硬装3000元） 销售价格 公寓 楼栋 C区 E区 土福湾洋房供应特点（重点研究项目，稍后详述） 东和福湾 该项目地处东海岸线土福湾区，海棠湾相邻，主要产品有5幢6-10层的海景公寓和休闲度假的单层SPA泳池别墅组成，容积率0.5 ［1］公寓、洋房产品供应绝大部分以一房、两房为主； ［2］一房面积主要在40-70两房面积主要在80-120平米之间； 三大湾区公寓、洋房供应特点小结 针对候鸟型及其余度假客群的产品面积及品类建议 1、公寓主力产品面积为40-70平米区间的单间、一房； 2、 洋房面积区间为80-120平米的两房、三房 项目的产品以单层别墅与酒店公寓、洋房为主力产品 跳跃配置300-400平米的传统别墅 总体产品面积及品类建议 1、单层别墅主力面积区间为80-120平米的一房、两房； 2、酒店公寓主力产品面积为40-70平米区间的单间、一房； 3、洋房主力产品在80-120平米两房、三房 ［核心课题3］ 如何跳出/消灭资源级差，以产品类型和山水资源互补综合提拉产品力？ [一]如何让项目的资源变得值钱？ [二]如何打造充满特色又富有度假情调的别墅？ [三]如何增加产品的附加值？ [四]如何打造特色度假配套？ [五]如何吸收商务人群落地提高项目身份感？ 五大问题 [项目定位]客户导向的项目开发定位 整合周边资源，打造有度假酒店情境感的“山水商务度假社区” 为客群全员提供不同主题化的休闲体验 三亚度假BRD 商务度假休闲中心 [产品力提升总体策略] 核心度假资源（RESOURCES) 强调度假元素植入的产品（PRODUCTS） 共享度假配套（SERVICES） 旅游+ 核心度假资源（RESO