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■ 时间成本（开发周期成本）： 对一些企业来而言，他们可能更在意看得见的资金费用成本。但有时候时间也是房地产业务过程中的一种成本，而且是可以转化为资金费用成本的一种成本 万科工程成本管理的破解之道 ■ 成本管理方法的发展 万科工程成本管理的破解之道 ■ 房地产企业成本管理的模式： 构建以目标成本和责任成本管理为核心的现代企业成本管理体系 万科工程成本管理的破解之道 ■ 房地产企业成本管理模式的基本架构 责任成本管理 目标成本与动态成本管理 作业过程管理 成本管理软件 成本管理委员会 控制系统 信息系统 组织系统 领导机构 管理工具 管理制度 成本、工程文件 万科工程成本管理的破解之道 ■ 责任成本管理： 责任成本管理体系通过确定责任主体和评价部门，通过技术经济指标的目标设定、执行 和考核，来保证整体成本的合理性和先进性 万科工程成本管理的破解之道 ■ 责任成本管理的要素： 万科工程成本管理的破解之道 ■ 责任成本管理的反馈指标： 万科工程成本管理的破解之道 牵头 总经理 成本部 配合部门 主体部门 责任成本考核报告 责任成本管理办法 成本阶段性目标 组织 讨论 形成 普及 执行 实现 制定 定期考核 公布 万科工程成本管理的破解之道 ■ 目标成本管理 目标成本： 目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标；是项目成本的控制基准线 动态成本： 动态成本是项目实施过程中各个时期体现的预期成本 结果 万科工程成本管理的破解之道 ■ 目标成本管理 目标成本的管理原则： 体现目标成本的先进性 目标成本的管理工具： 成本管理软件 体现目标成本的准确性 体现目标成本的严肃性（纳入绩效考核） 成本调研数据库 万科工程成本管理的破解之道 新项目可研 规划设计 成本估算 扩初设计 施工图设计 施工组织与 材料采购 竣工结算 目标成本测算 一 目标成本测算 二 目 标 成 本 动态成本 结算成本分析 目标成本形成 目标成本执行 万科工程成本管理的破解之道 ■ 动态成本的构成： 动态成本 ＝未结算合同＋已结算合同＋非合同性成本＋待发生成本 动态成本的管理原则 及时性、有效性、预见性 动态成本的管理工具 项目成本管理月报 万科工程成本管理的破解之道 签约 金额 变更 签证 结算 调整 签约 金额 变更 签证 结算 调整 动态成本 已结算成本 未结算成本 已发生成本 待发生成本 合同性成本 非合同性成本 万科工程成本管理的破解之道 ■ 房地产各阶段成本控制：（作业过程管理） 通过对房地产各个作业过程进行成本控制，实现降低成本的目的 全过程、全员、全方位 万科工程成本管理的破解之道 ■ 新项目可研阶段成本控制： 控制要点： 稳健性和风险控制性 合理确定估算基础，合理预计工程量和工程综合单价 控制原则： 准确、客观、全面、谨慎预测新项目成本 万科工程成本管理的破解之道 ■ 新项目可研阶段经济测算表示例： 万科工程成本管理的破解之道 ■ 设计阶段成本控制： 设计费虽只占工程造价的1％，但影响工程造价的程度达75％以上 设计影响民用建筑工程造价的几个方面： 小区规划； 住宅的平面布置 住宅的层高和净高 住宅层数 住宅的单元组成、户型和住户面积 住宅建筑结构的选择 万科工程成本管理的破解之道 ■ 设计阶段成本控制： 控制要点： 合理的产品经济技术指标 设计周期、设计质量、选取产品的竞争性 控制原则： 经济合理性最大化原则 万科工程成本管理的破解之道 ■ 设计阶段的主要经济指标： □ 容积率； 建筑占地面积 单方钢筋含量 单方砼含量 窗地比 建筑周长面积比 基础、结构形式 …… 万科工程成本管理的破解之道 ■ 招标采购成本控制： 控制要点： 获取竞争性的合理低价成本 完整的工程量清单招标 控制原则： 全面招标原则 材料设备集中采购 合理低价中标原则 公开透明、公正原则 万科工程成本管理的破解之道 ■ 签约成本控制： 控制要点： 合同谈判 合同审批 控制原则： 合法性原则、合同书原则、事前签订原则、招标原则、利益明晰原则 万科工程成本管理的破解之道 ■ 合约的主要经济条款： 合同造价：总价合同、单价合同、费率合同 付款进度：按月付款、按形象进度付款 总包管理配合费：2％ 采购保管费：1.5～3％（其中采购70％，保管30％） 保修金：3～5％ 材料供应方式：甲供、甲控乙供、乙供 变更与签证：按合同单价、按定额下浮 竣工验收与结算：结算方法、核对内容及时间要求等 万科工程成本管理的破解之道 ■ 施工阶段成本控制： 控制要点： 变更与签证控制 工程质量控制 控制原则： 权利限制原则、时间限制原则 多级审核原则、完工确认原则 工期控制 万科工程成本管理的破解之道 ■ 项目变更控制示例： 万科工程成