开盘总结-住宅区-2012年11月深圳万科壹海城商业开盘总结分享.pptxVIP

壹海城1号地块商业开盘总结分享壹海城项目销售组2012.11.14目录商业整体销售情况开盘背景现场执行总结分析一、商业整体销售情况截止到11月11日，1号地块商业销售套数143套，占比70%，销售面积12,158.28㎡，占比56%，实收总额5.35亿元，占比66%。 类别套数（套）套数比例销售面积 面积比例实收总金额(亿元)金额比例 产权铺套数220——　28,595.50 ——　986,130,991 ——　 持有套数17——　6,802.60 ——　175,646,988 ——　本次可售产权套数 203100%　21,792.90 100%　810,484,003 100%　 已售套数14370%12,158.28 56%534,995,655 66%--万科178%2,074.11 10%113,379,408 14% -- 美格行6231%5,018.12 23%210,568,310 26% --汇诚行6432%5,066.05 23%211,047,937 26% 剩余可售套数6030%9,634.62 44%275,488,348 34%二、开盘背景产品背景楼层铺位类型数量总面积（㎡）-1F单铺69约55001F复式铺8约2200组合铺24约6800单铺53约45002F单铺10约10003F单铺7约1200总计171约21200备注：剔除保留铺位以组合后的套数计算产品分析：大面积的复式铺/组合铺总数32，数量占比约20%，总面积约9000㎡，占比约42%；区域认可度较低的-1F单铺总数69，数量占比约40%，总面积5500㎡，占比约25%二、开盘背景客户背景升级客户总计237个。其中解筹前再次到现场进行开盘优惠申请（二次升级）客户总计170个，A类客户：22批;B类客户：110批；C类客户：38批。首选落位在复式铺/组合铺/连铺的客户总共40个，占23%。客户类别2000万以上大客户复式铺/组合铺连铺客户（两个以上）单铺客户汇诚行531373美格行721057合资额在2000万以上大客户共计12个，数量占比7%；复式铺/组合铺/连铺客户客户共28个，数量占比16%；大客户数量不多，合计占比23%单铺客户数量130个，数量占比77%。二、开盘背景背景分析客户第一意向落位梳理客户第一意向落位数量产品数量对应配比复式铺/组合铺17350.48负一层单铺37690.54深盐路单铺2145.25中央公园单铺38132.92内街单铺37213.08马庙街单铺13121.08二、三层单铺7170.41总计1701710.99面积大、总值高的复式铺 /组合铺客户数量少（17个），与产品数量配比为0.48；负一层的铺位数69个，意向选择客户37个，客户量较少；客户扎堆选择在深盐路、中央公园、内街的单铺，客户配比均在2.9以上.商业产品各区域价值分化较为明显，客户集中选择度高，大客户数量不充足二、开盘方式解筹策略解筹总思路:分批解筹+集中开盘分批解筹对象：投资额2000万以上的大客户、复式铺/组合铺/连铺客户、关系户。分批解筹目的：1、大客户优先选择，避免流失大客户。2、铺位销售难度“先难后易”原则，最大化促进复式铺/组合铺先消化；集中开盘对象：所有升级客户（主要为单铺客户）集中开盘目的：营造商业热销气氛，适当挤压客户到意向落位较少的负一层铺位。112个11月7日大客户（投资额2000万以上）解筹步骤 228个复式铺/组合铺/连铺11月8日322个解筹对象所有升级客户（主要为单铺客户）11月9日18:30-21:30解筹时间二、开盘方式大客户优先解筹 大客户优先解筹结果一层单铺基本消化完毕，仅剩少数几个马庙街的单铺及海景二路三个大面积单铺。位置较好的深盐路、中央公园组合铺消化完毕。马庙街、内街方正实用的复式铺/组合铺中已消化完毕，剩下的复式铺/组合铺均为畸形铺、内部柱网等实用功效较低的铺。剩余单铺主要集中在负一层。大客户优先解筹评析优势：1F单铺及位置好、使用功效高的复式铺/组合铺已基本消化，实现了大客户的有效利用。1F铺位消化良好，为集中开盘奠定了项目商铺热销全城的基调。劣势：升级客户主要部分还是单铺客户，1F热门铺位均被选购有可能导致部分客户因选不到1F铺位而引发的情绪激动问题，进而影响集中开盘整体气氛。集中开盘主题思路营造轻松和谐开盘气氛，同时做好各项有可能引发现场纠纷的风险控制三、现场执行集中开盘流程图营销现场集中开盘流程示意图停车场等候区排队区签约区冰裂广场销控区签到区财务区打单区等候区礼品区喷水池喷水池三、现场执行增设临时等候区，扩大等候空间，避免出现拥挤、压抑气氛。营销内场全部用隔离带替代开盘销售隔离区常用的铁马，尽量营造轻松和谐气氛。三、现场执行现场布置西餐、糕点、饮料等；制造轻松、和谐营销气