开盘总结-住宅区-万科-2011世联北京五矿如园住宅项目开盘分享.ppt

现场包装 ——样板间 样板间风格为新中式，门廊的一键式开关、厨房刀具抽屉锁等细节设计人性化，但整体装修品质感不强，新中式的风格不够纯粹，没有眼前一亮的感觉。 南向主卧 餐厅 书房 北向主卧 接待流程 整体流程动线较为顺畅，但外场导示不够明显，第一次开车前往不容易找到 大门保安确认身份，对讲机通知销售 车场保安导引车辆入园 销售人员售楼处门口迎客 区域沙盘讲解 本体沙盘讲解 园林样板展示区讲解 样板间工法展示区讲解 样板间讲解 回售楼处详谈 送客户出售楼处，客户自行离场 营销总结 亮点： 推广费用总共花费400余万元，达到蓄客500组、办卡50余组、认购39套的效果，从结果来看费效比相对较低； 营销发力点在线下推广，以举办新闻炒作、巡展及公益类、圈层类、媒体类、节点类的活动为主，制造新闻事件适时释放项目信息，从而吸引圈层客户眼球 主打现代与传统中式结合，整体现场包装文艺气息浓郁，在西部片区内展现独树一帜的产品风格，实现自身差异化。 营销总结 不足： 推广中忽略了“西山”资源，而主打“百望山”，无形中价值点被缩小； 宣传语为“原来如此中国”，而推广风格为现代与中式混搭，诉求与实现相矛盾，自说自话； 现场包装过于追求文艺气质，不管是外场设计还是售楼处的布置，都使环境略显空旷萧瑟，给客户以冷清的感觉； 售楼处内洽谈区私密性较差；外场导示不足 竞品对比 区域内 产品对比 如园项目核心竞品为西山壹号院 五矿万科如园 上地MOMA 百旺.杏林湾 领袖新硅谷 橡树湾 保利.西山林语 项目名称 物业类型 主力户型 销售均价 西山壹号院 普通住宅 三居180-280㎡，四居235-313㎡ 48000 五矿万科如园 普通住宅 四居280㎡-295㎡ 45000 橡树湾 普通住宅、花园洋房 100㎡两居、163㎡三居 32000 百旺.杏林湾 普通住宅 二居120㎡， 三居140-150㎡ 23000 上地MOMA 普通住宅 63-86㎡一居 25000 领袖新硅谷 公寓、花园洋房 二居95㎡， 三居140-220㎡，四居230㎡ 25000 保利西山林语 公寓 一居43-50㎡，二居90㎡，三居90㎡-95㎡ 23000 西山壹号院 与西山壹号院点对点分析 两项目质素基本相同，精装修是如园的优势，以均价45000入市，在价格方面相比西山壹号院具有一定竞争优势。 项目 类别 五矿万科如园 西山壹号院 开发商 品牌 万科 融创 规划 总占地面积 120000平方米 202000平方米 总建筑面积 260000平方米 429000平方米 规划户数 800 1000 容积率 2.2 1.47 绿化率 30% 45% 本体配套 会所、学校 会所 产品 主力户型 270-300㎡四居 三居180-280㎡，四居235-313㎡ 装修状况 精装 毛坯 服务 物业公司 北京万科物业有限公司 高力国际 物业费 6.9元/平米.月 7.8元/平米.月 价格 均价 45000元/平米 48000元/平米 作为千万豪宅项目，容积率偏高 采用万科A+级装修标准，人性化设计是最大亮点 与西山壹号院点对点分析 在现场展示方面如园“文艺”，壹号院“恢宏”，由于后者为准现房，在展示方面更成熟——所见即所得 现场展示 五矿万科如园 西山壹号院 售楼处 园林 样板间 竞品总结 两个项目质素基本相同，但西山壹号院有三居、四居多种大小的户型，相比如园产品类型更丰富，且如园容积率偏高； 如园为精装修，而壹号院为毛坯交房，且均价前者更低，这一点让如园在具有一定的竞争优势，但壹号院的价格仍有下调空间，这会给如园的后期推受带来不小的压力。 如园为期房，示范区的展示有限，而壹号院一期为准现房，本月即可入住，所有展示更为成熟，所见即所得； 本次如园开盘认购的客户大多为关系客户，西部市场客户仅占23%，新中式的风格是否能够被更多西边市场客户所接受，还有待验证； 如园只是一个跟随者，相比西山壹号院并没有完全突破出来，两个项目后期的短兵相接是不可避免的。 感谢聆听！ * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 开盘分享 项目简介 项目背景 2010年11月15日，土地市场最受关注的西北旺C1、C3两地块招标转让，合计有15家企业出价热捧，其中CI地块最终由北京五矿万科以37.44亿出价最高拍得，折合楼面价19998.1元/平方米 如园来历 如园——原属圆明园建筑景观，位于长春园，仿照明代大将徐达的瞻园建置。五矿万科如园借鉴了其宫廷园林的对称美学，力求诠释中国传统的人文精神！ 整体社区定位高端，主打现代建筑诠释