商业概念规划前期总图的相关知识培训20150806.pptx

商业概念规划前期总图的相关知识具体设计的细节注意——外部条件用地红线/道路红线确认建筑控制线/代征绿地/代征河道建筑指标要求、限高要求、建筑密度要求、容积率要求、各部分功能总量要求、层数、层高、停车数等道路禁开口规划局的规划要点；建设用地范围即红线范围、地形情况、建设用地面积、建筑规模（地上地下），容积率、绿地率、建筑高度、建筑退界要求、建筑退线要求、建筑间距要求、日照要求、配套公共服务设施要求、停车指标的要求，交通规划及出入口等要求，外部条件——用地红线用地红线/道路红线用地红线是整个平面开始的基础，它界定了整个用地边界及用地性质 每个项目的用地红线必须反复确认用地红线必须在每层平面上都表达清楚规划条件确认 华润宁波小浃江综合项目政府/规划部门要求甲方要求外部条件——建筑控制线退界的距离根据各地城市规划管理条件要求而有所差异不同，一般跟基地周边道路宽度，周边环境包括水文，公共绿化，轨道交通等条件密切相关 建筑控制线建筑控制线即建筑退界线，一般分多层退界和高层退界两种，常用一般数据有5米、8米、10米、15米、20米。包括地下退界线，一般5米至少。还有河道控制线、轨道交通控制线。 建筑控制线决定了各个地块的有效可建面积和用地红线一样，需要跟甲方和当地规划局征询，并须在相应平面上有所表达。道路路宽建设路50米长虹道25米当地的城市管理技术规定政府或者规范部门要求万科唐山宾馆外部条件——建筑限高等万象城基地航空限高问题调研 建筑建筑限高等项目建筑高度一般受周边建筑尤其是学校，医院等对日照条件要求较高的公共建筑的影响较大(项目也会有航空限高要求)建筑高度直接决定了建筑可建层数和单层建筑面积，建筑指标要求、建筑密度要求、容积率要求、分业态的量、层数、层高、停车数等要求2.4KM万象城基地所属城市区域有无限高要求，建筑高度的计算方法华润石家庄万象城军用机场外部条件——道路禁开口道路禁开口：明确周边的道路等级不同等级道路在规范上就有开口限制要求，应查实征询之后才能确定有些道路在征地条件里有明确规定不允许开口的，需要引起注意华润温州万象城外部条件——道路禁开口南京招商地产项目《民用设计通则》《江苏省城市规划管理技术规定》参照更严格的要求总图——规划指标表 总经济技术指标表 SUMMARY 建设用地面积 183,248 m2 容积率 2.10 　 绿地率 20%　 建筑密度 34.1%　 建筑占地面积 62,423 m2 总建筑面积 423,204 m2 总计容面积 385,641 m2 其中 风情商业 16,000 m2 集中商业 33,667 m2 创意办公 144,180 m2 酒店式公寓 150,700 m2 商务花园 33,094 m2 酒店 6,000 m2 展示中心 2,000 m2 地下总建筑面积 37,563 m2 其中 商业地下车库(B1层部分为人防地库) 13,200 m2 其中 人防停车面积 11,200 m2 超市面积 2,000 创意办公地下室(B1、B2) 15,064 m2 酒店式公寓地下室(B1) 5,576 m2 酒店地下室(B1层为人防地库) 3,723 m2 机动车停车数 2,702 辆 其中 地上停车 2,328 辆 其中集中商业地上停车 542 辆 其它地上停车 1,786 辆 地下停车 373 辆 其中酒店地下停车 93 辆 商业地下停车280 辆 建设用地面积（总用地面积去掉代征绿地等面积）容积率（计容和不计容的区别，地下商业面积是否计容，有当地的容积率指标计算规则）建筑密度（覆盖率）：和规划建筑的类别有关，对于商业来说，地面层价值更高，所以覆盖率越高越好，住宅相反。绿地率（绿化率）地下车库地下人防（人防计算方法：塔楼一般占地面积，其他面积按照总量百分比）机动车停车数非机动车停车数（停车数容易忽略，但很多时候很重要）总图——建筑外轮廓建筑外轮廓建筑与建筑控制线间应预留一定的距离，以作立面处理留有余地(1-2m)建筑和道路边界距离建筑与道路之间的距离，一般可以考虑留1.5米的距离，再留华润杭州万象城总图——建筑外轮廓建筑和道路边界距离《城市居住区规划设计规范》建筑周边一般可以考虑留1.5米的距离（外立面和散水等要求），再留1.5-2.5米人行道，总共3-5米华润杭州万象城总图——道路宽度常规道路宽度：5.5m/6m/7m一般7米的道路，转弯半径6m，满足9米消防车的通过。双车道双车道+垂直停车双车道+平行停车双侧停车车道最小5.5米2.5m2-3m7m2.5m2-3m2-3m7m2-3m5.5m3-4m7m3-4m5.5m总图——落客区设置要保证足够的转弯半径和车行道路尺寸