湖北省城镇土地级别更新技术规范(试行)题库.pptVIP

湖北省城镇土地级别更新技术规范（试 行） 张安录 华中农业大学土地管理学院 zhanganlu@mail.hzau.edu.cn 一、背景 二、指导思想 三、湖北省城镇土地级别更新技术规范特点 四、湖北省城镇土地级别更新技术规范主要内容 一、背景 近年来，随着城镇经济建设的发展、基础设施的不断完善，社会经济状况和土地市场价格水平发生了较大变化，原有基准地价已不适应发展的需要。为全面掌握我省城镇土地资源的利用情况，科学评价和管理城镇土地，促进城镇土地集约利用，确保基准地价能满足土地市场的需要，需要适时更新土地级别、调整基准地价，充分发挥地价的宏观调控作用，更好地为城镇经济建设服务。 二、指导思想 以国务院《关于深化改革严格土地管理决定》、《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》 等文件精神为指导，以《城镇土地分等定级规程》为依据，以现有的土地级别成果为基础，以适应土地市场发展需要为目的，以实现全省土地级别及基准地价数字化管理为着眼点，充分利用高新技术手段，完成全省城镇土地级别的更新工作。 三、湖北省城镇土地级别更新技术规范特点 1. 现势性 规范编制力求与湖北省社会经济发展相结合： （1）技术途径在国家规程以多因素加权评价法为主，级差收益测算法或市场交易地价资料为辅，参照原土地定级成果更新土地级别基础上，增加以原土地级别成果为主，市场交易地价资料或级差收益验证局部更新土地级别的途径。 三、湖北省城镇土地级别更新技术规范特点 （2）技术手段 为提高更新成果的现时性、实用性和科技含量，并为以后更新工作奠定基础，更新技术规范重视更新软件的使用。 三、湖北省城镇土地级别更新技术规范特点 2.现实性 更新技术规范突出强调湖北省实际情况，从湖北省实际出发，增强对更新工作指导的实用性。 （1）详细列出利用多因素综合加权法进行综合定级和分类定级的因素因子体系，并根据点（线）状因素和面状因素进行分类。 三、湖北省城镇土地级别更新技术规范特点 （2）根据湖北省实际情况，增加多因素综合加权法评定的因素因子。如增加发展潜力方面的城市规划因素，以及商服繁华程度方面的商服聚集影响度。 （3）土地级别确定数量方面，按照特大城市、大城市、中等城市和小城镇等四个级别分别对综合定级及分类定级进行了规定，使得全省同等城镇之间土地级别可以相互协调平衡。 三、湖北省城镇土地级别更新技术规范特点 3.连续性 湖北省城镇土地级别更新，在原定级成果的基础上根据不同情形，确定更新对象，强调更新与原定级成果二者之间的连续性。 四、湖北省城镇土地级别更新技术规范主要内容 1.适用范围 本规范适用于湖北省各市建成区、县城建成区、神农架林区政府所在地建成区、沙洋监狱管理局所在地建成区土地级别更新，其它建制镇建成区、独立工矿区、开发区、旅游区土地级别更新可参照本规范执行。城镇土地级别更新范围应与城镇总体规划以及土地利用总体规划协调一致。 四、湖北省城镇土地级别更新技术规范主要内容 2.更新原则 （1）《城镇土地分等定级规程》 综合分析原则 主导因素原则 地域分异原则 土地收益差异原则 定量与定性分析结合原则 四、湖北省城镇土地级别更新技术规范主要内容 （2）湖北省城镇土地级别更新技术规范 a.连续性原则 在原有基础上进行的土地定级成果的更新，必须考虑土地级别变化的渐进性和原有成果资料的连续性，在更新时充分利用原有成果，使新旧成果具有一定的连续性。 b.可比性原则 定级成果更新的目的是为了及时准确的提供现势性成果，满足城镇土地市场管理的需要，为经济建设服务，因此修订后的成果资料必须与原有成果有可比性。 c.实用性原则 成果更新要尽量采用必威体育精装版资料，能反映社会经济和自然状况的现实，并考虑近期规划即将实施的项目，反应未来土地级别变化的趋势，使更新的成果资料具有实用性。 四、湖北省城镇土地级别更新技术规范主要内容 3.湖北省城镇土地级别更新情形与更新对象 需进行土地级别更新的情形： a. 地价随社会经济发展，空间结构发生变动，以及因新区扩展、旧城改造、城市建设等导致地价突变； b．全域地价空间结构发生非均衡变化； c．尽管全域地价空间结构变化不大，但因商服、交通、基础设施、环境条件等影响因素个别发生变化使得少数区域或地段土地级别发生变化。 更新可以是全域的，也可以是局部的，局部更新区域较多时，宜进行全面更新。 局部更新，对象是级别发生变动的地块，某一区域地价监测变化率小于25％时，在技术上以原定级成果为基础，实地调查级别发