交易知识培训2013.4.25.ppt

本作品采用知识共享署名-非商业性使用 2.5 中国大陆许可协议进行许可。 专业交流 模板超市 设计服务 NordriDesign中国专业PowerPoint媒体设计与开发 本作品的提供是以适用知识共享组织的公共许可（ 简称“CCPL” 或 “许可”） 条款为前提的。本作品受著作权法以及其他相关法律的保护。对本作品的使用不得超越本许可授权的范围。 如您行使本许可授予的使用本作品的权利，就表明您接受并同意遵守本许可的条款。在您接受这些条款和规定的前提下，许可人授予您本许可所包括的权利。 查看全部… 交易管理中心 重要交易管理制度解读 交易风险防范详解 第一部分 重要交易管理制度解读 业务操作方面的制度解读 1、业务范围制度 2、合同加盖经纪人人名章制度 3、意向金转定金制度 4、规范填写居间代理费、保障服务费制度 5、贷款外签审批制度 6、过户前收齐佣金制度 7、过户前办理物业查验制度 我司允许操作的业务类型 1、普通存量房买卖 2、无房本买卖 3、改底单买卖 4、使用权房屋转让 5、租赁业务 6、租赁代理 7、一手项目代理 1、严禁操作小产权买卖 2、严禁操作抄号业务 3、严禁操作一房二卖 4、严禁操作未满五年经适房 5、严禁操作非商品房性质的无 房本买卖 6、其他非法业务 我司禁止操作的业务类型 一、业务范围制度 二、合同加盖经纪人人名章制度 根据建委规定，经纪公司成交的业务，均需在合同上加盖经纪人人名章。 三、意向金转定金制度 向客户收意向金时：必须签署居间协议；出具意向金收据，严禁个人开条代收。 向业主转定金时：要求业主出具定金收据；向客户收回意向金收据，转交业主的定金收据。 四、规范填写居间代理费、保障服务费制度 居间代理费、保障服务费必须分别填写严禁打包计算、整体打折 五、贷款外签审批制度 原则上贷款业务均需交凯盛操作 特殊原因需外签或客户自行贷款的，需事先报公司审批《贷款外签审批表》《自行贷款声明》 六、过户前收齐佣金制度 过户前必须收齐全部佣金，否则不能过户 《过户对接单》 七、过户前办理物业查验制度 过户前必须要求买卖双方办理物业交验手续。《物业交割单》、《自行办理物业交验声明》 第二部分 交易风险防范详解 买受人的购房风险及预防 出卖人的售房风险及预防 居间方的经营风险及预防 典型案例分享 交易风险防范主要内容 一、买受人的购房风险及预防 风险一： 出卖人对于房屋无处分权或无完全处分权，可能导致买卖合同无效。 （1）风险点：出卖人不是真正的所有权人，如出卖人用假房产证诈骗钱财。 预防：通过查验身份证件和房产证，确权等方式确定出卖人与房产证上的 所有权人是否一致。 （2）风险点：出卖人为共有权人之一，出售房屋时未征得其他共有权人同意的。 预防：签约时要求出卖人提供共有权人同意出售声明或单身声明。 （3）风险点：出卖人有代理人，而代理人未提供合法有效的授权委托书的。 预防：签约时要求代理人提供经公证的授权委托书及承诺书。 风险二： 房屋本身存在查封、抵押、出租及其他阻碍顺利交易的情况，可能导致无法办理过户。 （1）风险点：房屋被查封的，依据相关法律不得转让。 预防：在交付大额定金或首付款前，到房屋管理部门进行确权，查询有无查封。 （2）风险点：房屋有抵押的，抵押人转让房屋时，应取得抵押权人的同意，否则无 法办理过户。 预防：签约时约定好办理提前还款及抵押注销事项。 （3）风险点：房屋有出租的，承租人拥有在同等条件下的优先购买权。 预防：要求业主提供承租人放弃优先购买权的声明书。 （4）风险点：特殊性质的房屋，可能因国家政策无法办理过户 预防：严格审查房屋权属，如经适房，需审核是否已满五年，只有满五年的方可转让。 风险三：交付房屋时，出卖人尚拖欠较大数额的物业费、煤电水气费等。风险点：出卖人恶意拖欠相关费用。 预防：建议买受人在物业交割完毕前留存一部分尾款，待物业交割完毕后再支付尾款。 风险四：出卖人的户口无法迁出，可能导致买受人无法正常迁入户口。风险点：出卖人户口无法迁出 预防：应在买卖合同中明确迁出时间及逾期迁出的违约责任 风险五：买受人无购买资质 风险点：因北京市在年初出台了限购政策，如买受人不符合购买条件， 则签署的买卖合同会因此而无法履行。 预防：签署买卖合同前确认买受人是否具有购买资格，或在买卖合同中 约定如因不具备购买资格导致无法履约则合同解除，买卖双方互不承担 违约责任。 二、出卖人的售房风险及预防 风险一：出卖人无法顺利取得房款 （1）风险点：房屋总价款约定