优+社区治理模式--简化版.doc

“优+”社区治理模式 “优+模式”的简介 “优+”社区治理模式，简称“优+模式”。 “优+”源于中国物业在线网持有人杭州优耐信息技术有限公司的“优耐union”商号。 “优+”也意寓于这种社区治理模式的创新性和优秀性。 它是中国物业在线（）在为各住宅小区提供物业管理第三方服务的实践过程中，总结出来的一种社区治理创新模式。 它吸取了杭州红街公寓等优秀小区的成功经验。 它结合移动互联网等科技手段，是“互联网+物业管理”概念。 它是中国物业在线网倡导的“构建互信、和谐、多赢的中国物业管理生态”理念的体现。 “优+模式”适用对象 “优+模式”可服务于由物业公司管理的小区，也可以帮助业主自行管理的小区。 在由物业公司管理的小区中，它适用于包干制，更适用于酬金制。 “优+模式”尤其适合下列类型的“问题”小区： 业主对小区公共事务冷漠，业主大会难开的； 业委会“不作为”、“不专业”，形同虚设的。 业委会缺乏监督而“乱作为”的； 物业费难收，物业费收缴率低于85%的； 物业费十年难涨一分，物业公司因生存困难降纸物业服务质量，业主与物业公司“双输”的‘ 物业公司没有监督，物业服务质价不能相符的； 经营性收益由物业公司管理，被物业公司侵占的； 物业公司非常强势、反客为主的； 物业公司只负责扫地、看门，设施设备缺少维护的。。。。。 “优+模式”的32个关键字 第一条：自主自立，有限代议 是“优+模式”针对“业主”的研究，重心在于确保业主能自主行使共同管 理权。 [自主自立]是“优+模式”的总理念，它维护业主作为物业所有权人的合法权益，突出业主在物业管理活动的主体地位，强调业主在物业管理活动中所应担当的责任和义务。 为此，“优+模式”小区里的业主委员会是“有作为、敢担当”的，甚至是“强势”的：业委会设有自管账户，自行管理经营性收益；在“包干制”、“酬金制”、“业主自治”三种管理方式中，它更接近于“酬金制”，是“包干制”向“酬金制”的过渡。 [有限代议]是“优+模式”中的议事方式，是有限委托方式的“业主代表制”。 它最大的特点是“预授权，可撤消”：作为一种特殊的业主代理人，业主代表接受业主的书面委托，代理业主参加业主大会投票；但这种委托代理关系又是可以随时撤消的，当业主本人或别的代理人参加业主大会投票了，该委托书就自动失效。 它最大的优点是把“沉默的大多数”业主的表决权合法地集中到了少数“业主精英”身上，提高了“业主大会”的决策效率，业主大会变得不再难开。小区内大事小情的决策，可能时通过召开业主大会来解决。 第二条：平衡测算，三方监理 是“优+模式”针对“物业服务”的研究，重心在于确保业主享受“质价相符”的物业服务。 [平衡测算]是指中国物业在线以公平、公正的第三方身份，以“经济型”和“品质型”两种物业服务标准，对保洁、保安、绿化、电梯维保等物业服务项目进行模块化成本测算。 它的第一个优点是：提供了两种差异性的物业服务标准（“经济性”和“品质性”，对应不同的物业费）供业主选择； 它的第二个优点是：它在物业管理服务的“质”“价”之间寻找平衡点，既要保证物业服务成本（支出）和物业服务企业的利润（酬金），又要保证业主能够享受到相应的物业管理服务。 它的第三个优点是：打破了一体化物业管理体系，它对物业服务项目进行“解剖”，分割后的某服务模块，如果物业服务企业不能胜任的，业主一方可随时向社会进行外包，这在一定程度上杜绝了物业服务企业一家独大、业主被物业服务绑架的不良现象发生。 [三方监理]是通过签订三方的《物业服务合同》，中国物业在线以第三方身份（丙方），帮助业主委员会（甲方）对物业服务企业（乙方）的物业服务质量进行监理。 在日常物业管理活动中，由中国物业在线的专家团队通过定期、不定期的检查，来考核物业服务企业提供的服务质量，向业主委员会递交书面《监理报告》，弥补业委会团队的专业性不足。 第三条：智慧小区，封闭管理 是“优+模式”针对“小区管理”的研究，重心在于运用科技手段，降低物业管理的成本，提高物业管理的水平和物业旨的收缴率。主要包括三大部分： 建设一个全方位的智能安防系统 采用电子围栏作为周界防范，用高压电网和警示标志威慑偷盗者；当犯罪分子企图跨越时围栏时，给予电击以主动防卫小区周界安全，减少小区财物被盗； 增设监控点进行视频实时监控，提高整个小区的安防水平； 除预留1至2个主入口实行24小时人工保安外，其他出入口全部实行智能门禁管理，用机管代人管，减少安保人员的费用支出； 安装车牌识别技术的智能道闸，有序管理机动车辆进出小区；它主要的优点是可防止人为恶意复制停车卡，可有效监督停车费的收取； 建立一个功能强大的网络沟通平台 中国物业在线帮助小区在网络上建设一个“业主之家”（暂名）为社区、物业公司、业委会和广大业主提供了一个功能强大的