二手房交易的方式及注意事项.docVIP

二手房交易的方式及注意事项 　　交易安全是二手房交易双方最重视的问题，这是有关机构最近调查统计答出的结论。对上家来说，交易安全的问题主要包括找一家诚信可靠的中介公司，签订一份能保障自己权益的购房合同及顺利收到房款。对下家来说，确保房屋产权完整，房款安全支付，签订正规的中介合同、买卖合同及交房后没有后遗症。 　　一、二手房交易有几种方式 　　以付款方式来划分，二手房交易共有以下四种方式： 　　1、买卖双方均为一次性付款购房。 　　指出售物业的业主以一次性付款方式购得，而二手房买家也是以一次性付款方式购房。由于交易中房产证及房款都不存在任何不便之处，因此此种交易为二手房交易中最简单的方式。只要双方交清房款，办理好房产证过户手续就可顺利完成交易了。 　　2、业主为一次性付款购房，买家以银行按揭方式购房。 　　由于业主采用一次性付款方式购房，业主持有房产证。买家以按揭方式购房，需先与提供按揭的银行签贷款协议，经与按揭银行合作的评估公司评估后，确定买家可以贷款额及年限。买家需将非贷款部分的房款交由中介公司、房地产交易中心或银行（目前已有少量银行开展此业务）托管。在房产过户后，业主可收到此款项。买家持房产证到银行办理按揭手续，所贷款项将由银行一次性付给业主。 　　3、业主以按揭方式购房，买家以一次性付款方式购房。 　　当交易物业是由业主以银行按揭方式购买时，必须先付清业主的购房贷款余额，将房产证由银行赎出，才可将房产证拿到房地产交易中心办理过户手续。与第一种方式相比，多了一道赎出手续。 　　4、买卖双方均以银行按揭方式购房。 　　此种形式是二手房交易中最繁琐、也较常见的形式。首先业主需到按揭银行将房产证赎出（在业主资金不足的情况下，可与买家协商，由买家出资代为赎出。如买家也无力一次性支付余款，则可通过融资机构的介入来解决）。其次，买家与为其提供按揭服务的银行签定贷款协议，经与按揭银行合作的评估公司评估后，确定可贷款额及年限。买家需将房款中的非贷款额交由中介公司、房地产交易中心或银行托管。同时，持房产证到房地产交易中心办理房产过户手续。过户后，业主可先收到非贷房款部分，在买家到银行办理完按揭手续后，所贷款项将由银行一次性付给业主。由于该方式手续繁琐，一般都需要中介公司介入，协助办理赎契及房产过户手续。 　　二、如何确保房产证与房款在交易双方间的转移 　　虽然在上述四种交易中，都提到将房款交给业主，将房产证过户给买家。但在实际的二手房交易过程中，因考虑时间因素及买卖双方的信任度，使得房款与房产证如何转交、由谁来办理，成为整个交易中最为关键的问题。 　　由于买卖双方不存在相互信任的基础，一般都会找一家相互信任的专业性中介公司作为交易的经纪人。如果买家采取一次性付款方式购房，需将一半的房款交给中介公司，由中介转交给业主，而业主产权转移也是由中介公司到房地产交易中心办理过户手续。在房产证过户办好后，买家需支付剩余房款给中介公司，由其转交给业主。同时，中介公司也会将房产证交到买家手中。此时，整个二手房交易也就结束了。 　　如果买家是以按揭方式购房，在与办理按揭的银行签定按揭合同，评估好房屋贷款年限后，买家将非借贷房款交给中介公司、房地产交易中心或银行托管。房产过户手续办完后，托管部门将托管房款交给业主。此时，买家持房产证到银行办理按揭手续，银行会将贷款总额一次性交给业主。 　　三、为何要找中介公司 　　中介公司在二手房交易中起到举足轻重的作用。首先，中介公司能为交易双方提供专业化的服务，确保房产在买卖间顺利转移。由于中介公司专职从事二手房交易，对整个交易流程都十分熟悉，对交易中可能出现的问题也有一定的预见性，能协助买卖双方准备好资料，到银行或房地产交易中心办理相关手续，在交易中为双方节省了时间，减少了不必要的麻烦。 　　其次，中介公司在交易过程中立场中立，对买卖双方不存在偏倚，能确保交易的公正性。如果缺少中介的介入，买卖双方对交易都不放心，从根本上难以促成成交。买方担心将房款付给业主，业主不办产权转移；而业主担心办理产权转移后，买方不付款。因此，中介的介入是二手房交易的必要环节。 篇二： 部门及员工绩效考评制度 部门及员工绩效考评管理制度 为规范公司对部门和员工的绩效考评制定本制度。 1.目的 通过对部门和员工日常工作和行为规范的考核、考评，建立公司绩效考评管理系统，促进个人工作素养和整体工作效率的不断提高，防止和纠正部门和员工渎职、失职、违纪、违规行为，保证公司绩效目标管理的达成。 2.适用范围 适用于公司内部对部门和员工的各级考评、各类行为规范的考核的管理。 3.职责和权限 3.1总经理或其授权人或公司主管