皇朝万鑫项目部技术体系4.doc

万 鑫 项 目 部 技 术 体 系 沈阳皇朝万鑫房屋开发有限公司 皇朝万鑫项目部技术体系 房地产工程项目从策划到竣工是一个多学科、多工种、多层次的系统工程。在标准上也是一个完整的系统，任何一个过程未达到标准都将影响整体，所以在今后的工程中，如何能做到完美和谐，成为一座为业主服务、为顾客服务、为社会服务、为沈城争光的优质建筑，我们自身的历练、经验、波折、教训都显得十分重要。 依据各阶段、分块提出注意的要点形成技术体系，请同志们都来阐述个人的看法，畅所欲言，求同存异（在实践中再检验）。 一、专项房地产开发 市场调研、市规划、地块 区内现状 （沈阳）顾客需要什么？供求现状，地块的规划要求以及下列的2-6项是房产开发公司首先要做到的，这样才能做到心中有数，打有准备之仗。 区外现状：主要是借签国内其它大城市之所长。 未来发展趋势展望：人文发展、世界上较先进的理念与实例。 与开发商比较或他们各自之所长：取长补短，做为房产公司要在建筑行业上为领头兵、带头人就需将其它公司的长处优化再组合。 相同建筑比较 环境：自然环境、生活环境、人文环境，如： 6.1医院：等级、距离及未来3-5年的发展。 6.2交通：现状及预计未来2-5年后的发展 6.3购物：现状及今后2年的发展，在周边预计或引进大型超市、购物中心等为最佳。 6.4学校：现状及未来2年的发展趋势，从小学到高中要有品牌主打学校的加入，也满足了家长对孩子望子成龙、望女成凤的想法。 7、环保（目前沈阳各开发小区均未列入指标范围） 7.1新鲜空气更换量/次：窗与门的安排方式 7.2防沼气：地沟、下水道的“臭气”，可分为园区内和房间内。 7.3自然条件通风：万鑫采取全封闭，既不环保又不适用，后期运行将浪费人力和能源，将会产生一系列问题（如投诉……等）。 7.4防一氧化碳、防异味、防油烟：厨房排风 7.5 降低噪音及隔声：楼板做地热，上覆发泡砼是楼板隔声的好办法，窗玻璃隔声处理，关键是分户墙。 7.6防尘：对9-11层空气污染层：采取最大限度的隔离。 8、节能：节能是一篇大文章，太阳能，光伏路灯，太阳能热水器，风能水源热泵、地源热泵……。但面临“投入”与“产出”的比例关系，争取国家政策支持是降低成本的重要条件。节水也是大文章，雨水、雪水等的重复利用。中水、污水热泵……相机使用。 8.1日照采光：在我国北方是人们十分重视的人居环境。 8.2楼道采光：金水二期的房处理较好。是业主挑选住宅的重要出发点和满意度。 8.3户型与格局：金水一期----不理想，如何向室内无梁无柱发展。 8.4负阳离子：新建小区的生态环境，如能提出负阳离子将是亮点。 9、小区环境与物业保安：金水的水景与绿化仍有待深化，如水景、防水、防冻胀，没有彻底解决，后期保持维修其费用会很大。路面防积水。 （一）服务人群 服务等级 通过上述调查等做出可行性分析：建议指标和标准 （四）领导审批 （五）立项 （六）成立项目部 （七）办理各项开工手续 第7-9项是针对（二）（三）拟定的开发目标中若干亮点。 二、批准建设的项目施工前若干工作 熟悉、落实、主要指标、编写设计任务书；上述指标关键是要有一位主要负责人熟记内容，有条不紊的去落实。 选择设计单位（或编写设计招标书）。 选择设计人进行初步设计：不但要选“大”的设计院，关键选好建筑师、结构师，万豪就是几经比较，选了东北院，邢凯那时是院长，推荐了建筑师（朴昌浩）和结构师（李波）。 三、初步设计应满足这些方面要求： 1、功能 2、外型 3、装饰基本形态 4、环保 5、节能 6、寿命与投资 四、施工图设计与会审 注：1、建筑设计体现业主要求及国家相关规定，地方规划要求，统筹结构、机电、装饰等专业设计，形成良性体系，是节约投资的根本点，重要一环相反必然出现错、漏、碰、凿、拆、改如万鑫建筑设计100年，结构设计50年，就有个如何才是精打细算的大问题。 2、设计或审图中注意使用空间最大化、面积最大化；（如框架结构不能挑边）实用面积与配属面积（比如万鑫直廊单侧房间，电梯单侧走廊），两组扶梯旁空放那么大的空间，地下二层平行三条走廊……。 3、空间摆布：如自控系统等弱电工程的机房调控室等相对集中为好；又如水、风线的排列及水、风管线减少直弯以及对较“粗”“大”给排水管应设地沟；结构、机电、装饰三项设计如能在施工图前有较完整的处理方案将对保证质量、节约投资都有好处，风管、水管、电管等的摆布在施工图中列明有利施工，有利维修。 4、空间结构 4.1A、B、C座框架结构窗后出现大梁或十字梁，影响装饰