第五章筹资课件.ppt

房地产开发融资的决策内容 房地产开发融资决策的概念 ——指房地产开发企业财务管理部门在企业融资目标的总体要求下，从若干个可以选择的融资方案中选择令人满意的方案的过程。 房地产开发融资方案的内容 （1）欲筹集资金的币种、数额； （2）融资流量 （3）资金来源构成 （4）融资风险分析及风险管理措施 融资风险：融资过程中可能造成损失的不确定性 风险管理措施：风险规避、风险转嫁等具体措施 （5） 融资成本预算 ——包括手续费、工本费、管理费等 （6）融资方法 ——对直接融资和间接融资的选择 （7）明确融资的权力责任关系，安排融资工作各阶段的先后顺序，以及各阶段的具体目标、人物、时间、地点和责任人等。 房地产股票的发行 概念： ——股份制房地产企业发放的股份入股凭证，并以此体现对企业的部分所有权，并以此获得收益和承担有限责任 分类 （1）募集式：上市股票 （2）发起式：内部发行，不上市 房地产债券的发行 概念： ——政府或金融机构或房地产企业为了筹措房地产开发资金而向社会发行的借款信用凭证。 以债券发行主体不同分类 （1）政府债券； （2）金融债券； （3）企业债券 “2／10、1/20、0／30”表示，在信用期间10天内付款可享受2%的折扣，20天内付款可享受1%的折扣，超过20天则全额付款，西方企业在各种信用交易活动中广泛地应用现金折扣这种方式，主要是为了加速账款的收现。 六、 BOT（Build-Operate-Transfer） BOT，即“建设—经营—移交”方式，是指 由政府与私人资本签定项目特许经营协议，授权 签约方的私人企业承担该基础设施的融资、建设 和经营，在协议规定的特许期内，项目公司向设 施的使用者收取费用，用于收回投资成本，并取 得合理的收益，特许期结束后，签约方的私人企 业将这项基础设施无偿转让给政府。 我国的例子——泉州刺桐大桥建设项目 我国运用 BOT方式尚在探索和试点阶段，其中采用这种方式将国内私人资本引入基础设施领域的一个成功范例是泉州刺桐。 1994年泉州市政府决定建造泉州刺桐大桥，由15家泉州民营企业组成的泉州市名流实业有限公司与泉州市政府签定了刺桐大桥特许权经营协议。 协议规定： 名流实业股份有限公司与市政府授权投资的机构按60：40的比例出资，由名流公司按要求组建并经市政府批准成立“泉州刺桐大桥投资开发有限责任公司”，全权负责大桥项目前期准备、施工建设、经营管理的全过程。经营期限为30年（含建设期），大桥运营后的收入所得，也按双方的投资比例进行分配。期满后，全部设施无偿移交给市政府。工程自1995年5月18日开始施工，整个工程提前一年半竣工。大桥建成通车后，已取得了良好的经济效益和社会效益。 项目的参与者 基本参与者是项目融资方式的主体，包括项目发起 方、项目公司、借款方、贷款银行。 一般参与者包括承建商、供应商、购货商、保险公 司，以及东道国政府等。 承建商——负责项目工程的设计和建设，还可以通过合同将自己的部分工作分包给分包商。 供应商——负责设备与原材料的供应。 购货商（或承购商）——通过协议承购未来的产品和服务。 担保受托方——贷款银行要求的东道国境外的资信较高的中立机构开设项目公司资产与收益账户，从而避免项目公司违约或转移资产。 保险公司——保险公司主要承担分散一部分项目风险的工作。 东道国政府——作用是间接的，但却很重要。 其他参与方还包括财务融资顾问、律师、专家等 融资过程 主要有七个阶段： 项目确定阶段 项目准备阶段 项目招标阶段 合同谈判阶段 建设阶段 经营阶段 转让阶段 BOT方式的优缺点 优势： 获得资金贷款 实现资产负债表外融资 风险分散 劣势： 不受项目主办方项目规模的限制 融资成本较高耗时长 项目融资方式的创新 TOT（移交—经营—移交） PPP（私人建设—政府租赁—私人经营） BOOT（建设—拥有—经营—移交） BT（建设—移交） ABS(资产证券化) 1、TOT（Transfer-Operate-Transfer) TOT，即“移交—经营—移交”方式，是指委托方（政府）与被委托方（外商或私人企业）签定协议，规定委托方将已建成投产运营的基础设施项目移交给被委托方在一定期限内进行经营，委托方凭借所移交的基础设施项目的未来若干年的收益（现金流量），一次性的从被委托方那里融到一笔资金，再将这笔资金用于新的基础设施项目的建设，经