【世茂地产】的专题研究..ppt

世茂房地产（0813.HK） 实体运营——世茂房地产组织架构 世茂股份（600823.SK） 控股 专业经验丰富 国际化背景 政府/金融/银行关系背景 专业团队项目开发 拿地、融资便利 世茂运营——产品开发特点* 世茂运营——商业与酒店 世茂地产专题研究 世茂概括 财务表现 实体运营 资本运作 研究结论 问题答疑 详细附表 世茂资本市场的发展历程 资本运作——买壳“万象集团” 登陆A股 建立融资平台 资本运作——A股公司培育项目 产权转移私人公司 世茂集团 资本运作——资产重组背景 世茂房地产 世茂股份 世茂国际 1、资产周转率低 囤积大量土地，酒店与商 业物业项目多投入大 2、现金流不足 商业与酒店业务投入大回 报慢，现今制作能力 不足 3、财务数据难以支撑进 一步融资 1、边缘化 逐步边缘化，五大项目， 仅有南京和昆山两个项目， 其余开发完毕。 2、土地储备少 世茂股份权益建筑面积 不到80万平米 1、亏顺状态 自2005年以来，定位国际 业务，经营不理想，2006 年亏损1.94亿 2、融资功能丧失 长期徘徊在1港元下方，融 资功能丧失。2007年4月宣 布私有化 三大上市公司运作陷入困境 融资乏力 资本运作——剥离商业资产 注入世茂股份 世茂目前股权结构及业务架构 世茂实体与资本市场发展路径 世茂地产专题研究 世茂概括 财务表现 实体运营 资本运作 研究结论 问题答疑 详细附表 发展布局：长三角为核心，拓展环渤海东北中西部二三线城市，而缺乏布局华南区 企业类别：港资民营企业A股H股双资本市场运作模式 企业特点：老板型垂直决策+专业团队、政府关系好、谈判能力强 自我发展：善于资本运作、国际资源整合与对接 发展战略：滨江高级公寓+高级酒店+高档商场的多元化发展战略 运作隐忧：许世茂一股独大，垂直决策 国际化团队与中国本土团队的文化差异摩擦 世茂研究要论 发展预判： 1.鉴于中国房地产处于高速发展期，世茂运营在一个可见的时间段内，依然会保持平稳与健康。 2、国际化团队与本土管理层的是否有效协同会成为未来公司发展主要隐忧。 世茂未来发展 世茂竞争分析——SWOT 世茂与万科比较 世茂对万科的启示 1、与万科这种以产品、客户为主导发展的企业不同，世茂运作逻辑是资本运作，其资本运作对万科在未来或将的资本运作提供一定的借鉴。 2、世茂的高端物业发展模式，以及产品线的拓展模式，对万科的高端物业的产品线拓展提供参照。 3、世茂通过多元物业规避行业周期性风险，万科可以考虑适合自身特点规避行业周期性风险的物业组合或者产品组合 世茂启示 世茂地产专题研究 世茂概括 财务表现 实体运营 资本运作 研究结论 问题答疑 详细附表 世茂地产专题研究 世茂概括 财务表现 实体运营 资本运作 研究结论 问题答疑 详细附表 附表1—世茂房地产管理团队（1/2） 附表1—世茂房地产管理团队（2/2） 附表1—世茂股份管理团队（1/2） 附表1—世茂股份管理团队（2/2） 附表2 附表2 世茂地产专题研究 2009年6月8日 世茂地产专题研究—目录 世茂概括 财务表现 实体运营 资本运作 研究结论 问题答疑 详细附表 世茂地产专题研究 世茂概括 财务表现 实体运营 资本运作 研究结论 问题答疑 详细附表 世茂研究逻辑 世茂概括（1/4） 资本运营为导向 世茂公司运营逻辑 世茂实体运营 世茂概括（2/4） 土地 两大模式三大物业组合 产品 客户 业务模式 发展战略 世茂资本运作 世茂概括（3/4） 双资本市场运作 A股借壳 上市 H股借壳 上市 H股红筹 上市 资产注入 酒店分拆 世茂以投资逻辑支配实业运作，善于资本运作，劣于产品营造。 A股H股双资本市场运作模式，充分利用两地资本市场特点，调配其资产组合与业务模式，打造两大融资平台，实现资本市场与实体运作的互融。 世茂概括（4/4） 1种投资逻辑符合2个标准 世茂从投资回报率角度出发，实现资产的增值，善于资本运作，A股H股两大资本市场长袖善舞。这种逻辑又符合2大标准：一是国际资本市场特别是国际大行的评价标准，二是政府城市运营标准。 解读世茂（1/2） 2大物业开发模式 定位大型高端物业，形成“滨江”模式+城市CBD综合体模式世茂定位城市核心地段的大型高端物业，打造独特的“滨江”高级公寓模式及城市CBD综合体模式，成为世茂跨地域发展的核心物业发展模式。 3大物业“金三角”组合 高级景观公寓+高档商场+顶级酒店，世茂已经在上海打造了极为出色的金三角“物业发展模式” 1.世茂滨江 2.世茂国际广场 3.世茂艾美五星级酒店 世茂以三大物业类型组合运作模式来运营以期规避行业发展的周期性风险。 世茂资本运作能力，独特的开发模式、善于