房地产开发集团：央企地产业务quot;大阅兵quot;.doc

房地产开发集团：央企地产业务quot;大阅兵quot; 　　“中央军”房地产业务调整的大幕徐徐拉开。继国务院国资委向78家不以房地产为主业的中央企业下达“房地产清退令”后，国资委主任李荣融又为央企制定房地产开发集团“清退”时间表开出了“15天大限”。 　　不过，保留下来的16家以房地产为主业的央企依然是行业内的“航空母舰”，另外，中信集团、中国人寿等“金融央企”并不在国资委管辖之列，而这些企业手持的房地产开发集团规模也相当巨大。 　　房地产开发集团保留房地产业“核武器” 　　华远集团总裁任志强对中国证券报记者表示，“国资委调整央企房地产业务，清退的是‘常规武器’，保留的是‘核武器’。16家以房地产为主业的央企实力雄厚，资产规模巨大。” 　　据初步统计，国资委此次确认和公布的以“房地产开发与经营”为主业的16家中央企业，房地产板块的资产总额为5616亿元，占全部中央企业房地产板块资产总额的85%；销售收入为1899亿元，占全部中央企业房地产业务销售收入的86%；净利润为188亿元，占全部中央企业房地产业务净利润的94%。 　　其实，自2003年国资委成立以来，中央企业房地产开发集团业务经历过几轮大幅度调整重组，但被划入“房地产主业”的企业却逐步增加。 　　2004年，仅有中国建筑工程总公司、招商局集团、中国房地产开发集团公司、中国保利集团、华侨城集团等5家企业成为国资委推荐的整合中央企业房地产资源的载体和平台。但此后的整合过程中，却很难有公司愿意将如此优质的房地产开发资产置换出去，正是由于利益难以取舍，5家企业整合平台被不断扩容。到2005年国资委宣布的主业名单中，拥有房地产主业的央企已达到了13家。 　　2007年，国资委主任李荣融曾公开表示，中央企业主业将进一步优化调整，其中，将房地产做主业的央企不会超过15家，其他企业将逐步剥离出房地产资产。但近日公布的房地产央企名单却已变成了16家。16家央企旗下三级以上房地产子企业仍高达373户。 　　“通过引入其他战略股东、项目合作开发以及境内外上市等方式，将旗下房地产资产的股权复杂化，从而加大剥离的难度。这使得众多原来主业并非房地产的央企获得了房地产业的准入证。”华润集团一位前高管人员向中国证券报记者透露。 　　据中国证券报记者统计，此次公布的16家主业为房地产的央企中，有13家企业旗下拥有至少1家上市公司，且房地产业务多数已打包上市。这16家央企中，只有中国房地产开发集团、中国保利集团、华侨城集团等3家的“第一主业”称得上是房地产开发与经营。中国建筑工程总公司、中化集团、中粮集团、招商局集团、华润集团等5家直接或间接控股地产类上市公司，但地产仅仅是其主业之一。另外，中国铁路工程总公司、中国铁道建筑总公司、中国冶金科工集团、中国五矿集团、中国水利水电建设集团、中国葛洲坝集团、港中旅集团、南光集团等8家的地产业务收入占比很低。 　　以中化集团为例，该公司主业涵盖农业、能源、化工、地产、金融领域，2008年实现营业收入3089.75亿元，利润总额87.76亿元；中化集团通过中化香港控股方兴地产62.87%股权。方兴地产主要从事高端物业的开发和租赁，2008年实现收入39.14亿港元，毛利21.98亿港元。 　　房地产开发集团78家央企份额有限 　　根据国资委的要求，78家不以房地产为主业的央企要逐步退出房地产业务。显然，国资委规范央企行为，可以抑制央企愈演愈烈的拿地冲动，不过，这78家被禁央企的市场份额其实有限。 　　去年至今，北京土地市场中曾多次出现央企的身影。去年6月，中国电子信息产业集团公司旗下的成都中泽置业有限公司以19.6亿元的价格拿下奥运乡地块，折合楼面价1.52万元/平方米。今年3月15日，中国兵器装备集团公司旗下的北京世博宏业房地产开发有限公司以17.6亿元的总价拿下海淀东升乡居住商业项目，楼面单价达到3万元/平方米，成为北京历史上最贵的一块住宅用地。这两家央企均在此次禁令范围内。 　　“央企由于融资成本较低，与其他房企相比具有明显的资金优势，因而在土地市场上有底气。”一位地产业内人士指出，被禁的78家央企大部分从事的是机械、能源、贸易等传统产业，毛利率较低，房地产行业的高毛利率则成为吸引这部分央企“不务正业”的原因之一。“78家央企的退出将在一定程度上抑制土地价格过高、面粉贵过面包的现象频繁出现。” 　　国资委叫停78家央企，无疑为地价飙涨的土地市场敲响了警钟。不过从数据上看，这78家公司在央企房地产业务中实属“九牛一毛”。统计显示，被禁的78家央企所属三级以上房地产子企业共227户，约占中央企业全部三级以上房地产企业数量的60%，