房地产营销策划6种怪现象(一).doc

房地产营销策划6种怪现象(一) 　　伴随上海房地产行情持续升温，上海房地产营销策划行业也进入快速发展时期，由上个世纪九十年中期几家房地产营销策划公司，十年后的今天达到近千家。可是，上海每年推出的楼盘不过几百个，其中有相当一部分又是开发商自己销售，造成上海上千家策划代理企业竞争几百个楼盘的局面，如此僧多粥少，一些怪现象就随着而来。 　　1、给钱就干，哪怕赔钱赚吆喝 　　由于开发商与策划公司，在目前上海房地产火爆状态下，处于一个不平等地位，造就开发商经常会对策划公司提出苛刻条件，不能满足，就以换合作伙伴作为要挟。 　　当开发商楼盘对外招标时，一同竞标的策划公司，互相比拼的不仅是技术、品牌、过去的服务案例，最有效的杀手锏是价格。 　　有的小策划公司，为了打品牌知名度，为了积累案例，不惜以超低价去竞标，甚至是赔钱赚吆喝。 　　按照国家有关规定，策划代理费最高可以收取标的3%，但最近几年，由于残酷竞争，这个费用比持续下滑，从1.5%到1%，甚至低于1%。 　　更厉害的是，开发商不仅压低价格，还要求策划公司缴纳一定数额的风险抵押金，垫付或承担部分广告费用，而对于策划公司代理结算则是能拖则拖，即使楼盘销售业绩很好，一般策划公司也很少能拿到尾款。实际操作时，由于费用低廉，资金紧张，策划公司许多营销推广计划得不到正常开展，。 　　2、包销盛行，几家欢喜多家愁 　　包销简单说是指策划代理公司先投入资金，然后和开发商讲定一个价位包销，超过部分按比例分成。 　　这种手法最早是台湾一些策划代理公司首先采用，后来被大陆一些策划公司效仿。由于包销这种特殊的模式，使开发商几乎没有风险，受到许多开发商的欢迎，因而，在楼盘竞标时，提出包销的策划代理公司往往就有很强的竞争优势。目前，在上海，做包销名气最大的是金丰易居。 　　上海自2002年起，这股包销风愈刮愈烈，一些有雄厚资金优势的策划代理公司，更是追捧这种模式。但，几家欢喜多家愁，这种在特殊历史时期产生的房地产营销策划模式，由于它违背了策划公司以“智力开发”取胜的传统模式，遭到许多业内人士批评，目前上海一个“抵制包销的自律联盟”正在筹备当中。 　　3、模仿秀、克隆大行其道 　　上海房地产营销策划行业起步比南方广州、深圳迟，更由于广州、深圳靠近香港，可以更快地吸收香港房地产营销策划业的好经验好方法，因此，上海房地产策划代理业要比南方落后。 　　近几年，上海房地产策划业内人士，纷纷去南方学习取经，这样广州、深圳一些先进的房地产营销策划理念和优秀的经典案例，在上海很容易就找到模仿秀。从外立面设计到平面广告，从售楼处样板间到各种地产概念，严重的就是完全“克隆”。 　　与其创新，不如拿别人事实证明成功的经验照搬照抄，这股歪风在上海房地产策划业开始蔓延，但，千万不能忘了，创新，才是房地产营销策划可持续发展的本质所在。 　　4、只找名气最大的，不找最合适的 　　一些上海开发商，由于不是很清楚各家房地产营销策划公司水平到底怎么样，就采用了一种认为保险的方法，找名气大的没错。 　　房地产营销策划属于智力行业，评价标准很难量化。由于没有一个通用的衡量标准，既是对同一个项目，也有可能得出完全不同的结论。 　　最有名的房地产策划公司，策划出最蹩脚的项目也不罕见。许多名气大的策划公司，在接项目时是一拨人，真正操作项目又是一拨人，名气大，不代表公司所有成员素质都高。 　　房地产行业的产品简单分，居民小区、别墅、商业地产等等，有不同表现业态。不同的策划公司，对房地产产品理解不同，具体操作上，有擅长规划，有擅长广告传播，有擅长炒作，有擅长推广，术业有专攻，各有所长。 　　因此，作为开发商，不应该只找名气最大的，而应该找最合适的。 篇二： 部门及员工绩效考评制度 部门及员工绩效考评管理制度 为规范公司对部门和员工的绩效考评制定本制度。 1.目的 通过对部门和员工日常工作和行为规范的考核、考评，建立公司绩效考评管理系统，促进个人工作素养和整体工作效率的不断提高，防止和纠正部门和员工渎职、失职、违纪、违规行为，保证公司绩效目标管理的达成。 2.适用范围 适用于公司内部对部门和员工的各级考评、各类行为规范的考核的管理。 3.职责和权限 3.1总经理或其授权人或公司主管领导对总经理办公室和人力资源部有考评权和考核权，负责对各类考评、考核结果的最终认定。 3.2公司成立由总经理或其授权人、主管领导、总经理办公室和人力资源部等职能部门组成的考核小组，考核小组对各部门有考评权和考核权。 3.3各部门和生产单位负责人对本单位的员工进行管理,行使考评权和考核权。 3.3人力资源部负责归口公司考评和考核结果，并将结