201611重庆赣江国际项目营销策划方案91页.pptx

赣江国际项目营销策划方案中睿行地产机构（2016年11月）项目名称（北部新区项目）报告类型（后期营销报告）目 录第一部份：市场情况分析第二部份：项目本体分析第三部份：项目定位建议第四部份：任务目标第五部份：营销策略第六部份：合作模式及商务条件ONE第一部分：市场情况分析重庆整体市场情况区域市场情况周边主要竞品项目分析市场情况总结重庆整体市场情况区域市场情况周边主要竞品项目分析市场情况总结历年全国政策解读08年-16年重要政策汇总政府对房地产市场持续实施宽松政策，2016年上半年，全国以“去库存”为主基调，降首付、减契税、购房补贴等多重优惠刺激下，房地产暨3-5月市场短期回暖后，市场回落明显。整体市场解读2016年上半年，开发商以去库存为主，主要加大对住宅物业去存策略，非住宅物业成交面积大幅下降，上半年重庆主城非住宅成交219.24万㎡，同比下降20%整体市场解读2016年上半年，非住宅成交各物业表现不一，车库及商业市场备案147万方，市场占比67%，主要受重庆朝天门国际商贸城（商业）和熙地锦绣城（车库）备案影响。商业市场解读2016年上半年，龙湖新壹街、朝天门商贸市场等核心区域商业项目深受投资者青睐，但供过于求表现明显，市场存量进一步加大。2016年1-6月供应面积172.56万㎡，同比下滑26%，成交面积72.52万㎡，同比6%；2016年成交均价15454元/㎡，同比上涨6%。宏观市场小结从宏观政策分析：政策基本调整到位，2016年出台“2.2新政”首套房最低首付比例二成，二套房最低首付比例三成，3、4月住宅成交居近两年高位，市场现短期回暖，但依靠政策调控的进一步作为空间不大。从整体市场情况分析：新政后，重庆楼市热度有逐渐升温的态势，但目前整体市场供大于求的基本面仍然未改变，库存持续高位运行，市场去化压力仍不容小觑。特别是商业产品，大体量供应和大量的库存积压加剧了市场竞争。对整个市场的启示：政策宽松、竞争激烈、去化压力大重庆整体市场情况区域市场情况周边主要竞品项目分析市场情况总结重庆五金机电市场格局传统五金机电市场：起步早、发展成熟新五金机电市场发展：专业市场转移，升级换代白市驿五金机电市场：三大新区五金机电市场之一打造重庆最大的五金机电市场千亿级五金机电市场华岩隧道通车后，距离主城最近的五金机电产业集群陈家坪白市驿江津华南城因交通的拥堵、市场老旧，商家外溢等。传统市场的升级换代亟需实行。白市驿五金机电产业群，英利国际五金机电城，华南城等新兴市场，受国家政策引导，为机电市场迎来改革机遇！传统商业新区市场区域规划发展白市驿——主城西进桥头堡，都市后花园：继“城市向北”、“城市向南”之后，近几年，重庆主城随着二郎、大学城、白市驿等区域城市大开发的号角，掀起了“主城西进”潮流。重庆西城在短短几年里，演绎着城市面貌的剧变。其中，白市驿，作为主城西进的桥头堡，其区域优势凸显，一个新兴的城市新中心正在“大城崛起”！区域规划发展国家级物流枢纽园区：规划有现代化物流中心和相应的仓储、流通配送、中转、加工等物流网络及其配套服务体系，建成重庆最具吸引力和辐射力的区域性物流中心。三横两纵立体交通路网四通八达的交通体系除了已建成的成渝高速中梁山隧道和华福路华龙隧道外，将再建华岩隧道穿中梁山连接华福路、陶家隧道连接大渡口和九龙坡、中梁山隧道分流道，打通白市驿及整个西城的交通瓶颈。城市交通建设也在加速建设中—轨道5号线、7号线均路经白市驿。区域商业发展格局商业发展格局：以西城金街、云鼎大街形成的区域集中商业区；以街为市的传统商业门市；以专业市场配套商业形成的配套服务型商业。新型商业发展时间短，商业氛围不足，区域以老社区临街商业为依托重庆整体市场情况区域市场情况周边主要竞品项目分析市场情况总结主要竞品分布情况区域内块在售商业项目不多，西城金街、云鼎大街为集中式商业综合体，直接分流项目客户；麒川时代广场因剩余货源不多，对项目冲击较弱。九州汽摩城、奥捷机电城主要分布在项目周边，且与项目产品同质，直接拦截客户，对本项目后期产品推售威胁巨大。云鼎大街麒川时代本案奥捷五金机电城九州汽摩城西城金街基本情况：项目定位为白市驿一站式全能大型国际都汇，集购物、餐饮、休闲、居住为一体，目前已入驻商家有永辉超市、国美电器、德克士、建行、工行、以及大型酒楼及各个餐饮休闲商家。西城金街占地 3万方总体量12万方 所含物业及体量 4层商业裙楼（地形高差，部分3层商业），和1栋7层商业塔楼、2栋10层住宅塔楼销售动态住宅尾盘销售，商业在售面积区间20-100多不等销售价格一层价格2-6万，二层1.5-2万目前有工程抵款铺，面积70平米左右，总价120万左右租金情况外街以大型银行、品牌商家为主，租金相对较为稳定100-200元，内街商业街租金80-150元，部分转角小商铺租金高达30