北湖路某单位危旧房改住流房改造方案.doc

北湖路某单位危旧房改住房改造方案(草案 ) 一、项目改造和计划建设情况 （一）拆迁84户，拆迁面积7800㎡； （二）计划新建：占地7亩，新建两栋住宅一栋33层、一栋18层，底层全架空，架空面积980㎡，底层物业房100㎡，地上住宅总建筑面积26920㎡，地下室一层面积3500㎡（地下车位90位），总建筑面积31500㎡；容积率6.0，密度25%，绿化率30%；新建户数196户。底层架空部分绿化部分停车。 （三）还建面积按1：1.3，即约10000㎡。 二、拆迁户补偿问题 1、有产权部分的面积按1:1.3比例还建，没有产权证但已实际居住的面积按1:1.1比例还建（估计共120㎡内）。 2、搬迁费一次1200元，每户给两次；在实施拆迁前支付； 3、过渡安置费给月租金1800元每户，暂按24个月补助每户，截止到实际交新房日。按季度支付； 4、装修补偿按3万元每户给补助，在竣工交房时结付； 5、开发商负责项目办房产证备案费（不包含工本费和应交契税）； 6、原住户的防盗门、铝合金窗、防盗网给住户自拆自卖。 三、非还建住房购买均价经测算不少于4000元/㎡。 （一）房价包含装修标准和小区建设标准： 1、装修标准：毛坯房标准。即房内内墙地面均为混合砂浆底；给水排水留口到位、电路（电视通信网络）到入户总电箱；除出阳台有门窗外，其余户内门只留门洞；入户设一扇防火兼防盗门。外墙涂料、铝合金窗、其它装修均按房地产开发商品房合格质量要求建设。 2、小区环境配套。绿化、园林、路灯、给排水，有回迁户部分公共停车场、物业管理等配套建设完全。按房地产开发小区综合验收合格。 3、每一栋楼两台电梯（中日合资），一梯四户设计。最大户型不大于144㎡。 四、非还建住房销售对象原则： （一）本单位无房户或达不到住房面积标准户； （二）本单位回迁户家庭成员无房户或达不到住房规定面积户； （三）本系统无房户或达不到住房面积户； （四）本市无房户或达不到住房面积户； （五）代建商向市场出售。 五、建设工期：总平及单体方案经规划局批准和职工签订《安置补偿协议》之日起2.5年竣工交付使用。 六、车位价格购买原则 对回迁户优先按市场价8.5折给与购买。 七、代垫保证金前期费用职工房款和工程款支付方式 （一）代建商代缴项目保证金、垫付办理开工证费用约2000万元以内。 （二）开工后项目保证金按进度返还清后，职工房款按以下方式收取和拨付工程进度款： 1、工程建到正付00.00 （建好地下室）10日内，职工按30%房款，拨付工程进度款； 2、工程主体建到总高度一半10日内，职工按20%～30%房款，拨付工程进度款； 3、工程主体建到封顶10日内，职工按40%～30%房款，拨付工程进度款。 4、工程竣工验收合格交房前10日内，职工交清余下房款，并全部拨付给代建商，代建商交付新房给业主。 八、工程结算按国家规定预算定额上限取费。 九、非还建职工购房款项来源通过公积金贷款或自筹解决。办证由建设单位或委托代建商代办也可以。 ? 二0一0年五月二十五日 开发建设成本分析 一、补交土地出让金成本（641万） 1回建房土地成本=300万/亩×10000÷28000（36%）×10%×7亩=76万 2非回建地成本=300万/亩×18000÷28000（64%）×40%×7亩=538万 3.????????????????????????? 土地交易税（变更和契税3.6%）=（76+538）×3.6%=22万 4.????????????????????????? 土地办证费用=153元/本 5.????????????????????????? 其它费用=5万 二、前期费用（2030万） 1.????????????????????????? 土地评估费用=4万 2.????????????????????????? 旧房产评估、危房鉴定（10元/㎡）费用=2万+8万=10万 3.????????????????????????? 旧房产装修评估费用1万 4.????????????????????????? 项目保证金7840㎡×2000元/㎡（评估价）=1600万（动工退回） 5.????????????????????????? 临建施工增容（三年工期）、设备（400KWA）及接电费=10万 6.????????????????????????? 临建施工增容、设备（DN80）接水费8万 7.????????????????????????? 房屋拆除临时道路费用12万 8.????????????????????????? 旧业主搬出费用84户×700元/次×1次=6万 9.????????????????????????? 旧业主安置费（