介绍有效控制房地产开发成本的方法(一).doc

介绍有效控制房地产开发成本的方法(一) 　随着世界金融风暴对我国影响的深入，社会公众对房价下调给予了很大的期望，广大需求者继续持币观望，购买行为也继续向后推迟，这使得房地产市场低迷、房地产开发企业面临较大的困境。房地产的销售价格依赖于房地产开发成本，加强管理实现房地产开发成本的控制对房地产开发具有重大的现实意义。 　　1.房地产开发成本的构成 　　1.1土地成本 　　房地产开发离不开土地，作为稀缺资源，国家一直严格控制土地出让一级市场。前几年出台的土地储备、土地招标拍卖挂牌出让方面的政策的实施使地价不断上涨；近几年又因宏观调控、信贷紧缩的影响，各地土地招标拍卖挂牌市场不断出现流拍的情况。开发企业应关注房地产市场运行情况，掌握市场数据，争取以客观合理的价格取得土地。具体在竞买过程中，应认真研究土地管理部门招标挂牌拍卖文件及出让合同文本，做好土地可能成交价的分析工作，应特别注意土地在形成熟地之前的拆迁成本。同时为防范风险，根据预控的原则，在竞拍前要为自己确定一个包括拆迁成本在内的可承受的心理价位。分析土地可能成交价与可承受的心理价位时宜采用房地产估价中的土地估价方法。 　　1.2建筑与安装费用 　　建筑与安装成本是房地产开发成本的主要组成部分，是开发建设的所有建筑物的土建、安装、装饰、设备购置费用之和。建筑与安装成本的控制可分招投标合同价管理、建设中造价管理及项目结算管理三个阶段。招投标合同价管理是建筑与安装成本控制的重点，这也体现了预控的重要性。首先应根据工程定额及工程类别等确定项目预算；然后在招投标过程中根据建筑市场、建材市场的供需情况，在预算的基础上调整为招投标底价；最后根据投标方在招投标过程中的竞争情况确定中标者，并确定合同造价。建造中造价管理是在工程建设过程中采用合理的管理手段控制建筑与安装成本支出的过程。因在建设工程承包合同中规定有变更条款及工期、质量等方面的奖罚条款，所以合同造价并不就是建筑与安装成本。 　　1.3政府规制费 　　房地产行业的主要工作对象除购房者外就是政府各有关部门。政府规制费也是开发成本的重要组成部分。房地产业界所谓“靠政策吃饭”所讲的也就是政府规制费的管理。政府规制费主要包括项目立项、规划、消防、环保、施工等手续办理过程中应向政府各有关部门交纳的费用。各项费用的交纳都有各级政府的文件规定。在这一阶段工作过程中，正处于项目前期，开发企业尚未取得预售资格、很难取得银行贷款，资金压力很大。这时能够利用各项政府优惠政策，免交、缓交各项费用，不仅能减轻资金压力，还节省了贷款利息等财务费用。 　　1.4配套设施开发成本 　　配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出，即在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、居委会、派出所、幼儿托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。 　　1.5间接费用 　　间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销、建设资金贷款利息等。根据企业对以上五类房地产开发成本的控制能力及控制效果，可分为可控成本和不可控成本。 篇二： 部门及员工绩效考评制度 部门及员工绩效考评管理制度 为规范公司对部门和员工的绩效考评制定本制度。 1.目的 通过对部门和员工日常工作和行为规范的考核、考评，建立公司绩效考评管理系统，促进个人工作素养和整体工作效率的不断提高，防止和纠正部门和员工渎职、失职、违纪、违规行为，保证公司绩效目标管理的达成。 2.适用范围 适用于公司内部对部门和员工的各级考评、各类行为规范的考核的管理。 3.职责和权限 3.1总经理或其授权人或公司主管领导对总经理办公室和人力资源部有考评权和考核权，负责对各类考评、考核结果的最终认定。 3.2公司成立由总经理或其授权人、主管领导、总经理办公室和人力资源部等职能部门组成的考核小组，考核小组对各部门有考评权和考核权。 3.3各部门和生产单位负责人对本单位的员工进行管理,行使考评权和考核权。 3.3人力资源部负责归口公司考评和考核结果，并将结果与绩效工资挂钩。 3.4员工和部门对同级和上级单位有考评和考核的建议权。 4.绩效考评管理程序和考核管理办法及考核实施细则 4.1绩效考评、考核管理程序 4.1.1员工每月26日向部门负责人汇报或提交工作总结，作为月度考核的依据。 4.1.2部门负责人根据员工的工作总结、工作表现和工作目标完成情况，填写《绩效考核表》(员工，见附录1)，打分并作出评估，并将考