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即将下降的房产融资成本带来新希望　　在昨日的博鳌论坛上，住建部政策研究中心主任秦虹表示，未来房产直接融资比例将上升，融资渠道将更加多元化，房产金融创新将进一步发展。多位房产金融人士则对记者表示，未来房产企业融资成本下降为大势所趋。由于商业地产开发比例的上升，权益性融资将受捧。随着利率市场化和房产A股再融资开闸，房产企业如何“找钱”成为热点话题。“我从2010年就开始跟踪研究房产金融创新的一些新的苗头，因为我们大致判断从国十条之后，对住宅市场的抑制投资和投机性的需求、去杠杆的政策会恐怕会长期坚持。”在昨日举办的博鳌房产论坛上，住建部政策研究中心主任秦虹表示。融资现状：房产直接融资比例上升秦虹表示，贷款方面对于房产投资的抑制和“去杠杆化”令房企从银行贷款愈加艰难，而房产利润率下降及对于资金要求更高的商业地产普遍投资加速，这一切都将使得开发企业也探讨新型的金融创新工具。秦虹直言，未来房企金融创新一是扩大直接融资的比例，二是增加权益性的融资。“我们研究了在国外比较成熟的房产市场，在公募市场融资、私募市场融资和银行贷款三分天下，其中公募市场和私募市场都是直接融资。”同时，她坦言，在过去5年，房产企业的直接融资已经开始扩大了。“比如说2008年在整个房产企业资金来源里面，直接融资占比只有30%，而到2012年底，房产企业的直接融资已达40%。”渠道多样:境外融资“便宜的钱”受捧在论坛上，诸多地产商纷纷表示，在不缺钱的情况下，他们更看重“钱是不是够便宜”。受境外融资低廉成本的吸引，越来越多的企业奔向境外融资的怀抱。目前，美国国债收益率达到历史低点，五年期美国国债收益率为5.6%到5.7%，加上利差，资金成本很低，美元融资五年期贷款利率仅为1.35%，十年期利率为2.58%。瑞银证券董事总经理赵驹提到，万科今年的融资利率仅为2.75%，大大节省了资金成本。而秦虹则表示，中小房产企业的境外IPO也再次启动。与此同时，国内地产A股再融资正待开闸。自从8月2日新湖中宝推出再融资方案以来，告发出再融资方案的房企已有新湖中宝、海印股份、宋都股份、冠城大通等中型房企,再融资总额已达225亿元。对媒体近期频频提及的“房产企业再融资是不是泡沫”的问题，国务院发展研究中心金融所副所长陈淮在论坛上反问了一句：“房产企业不拿地、不融资，它干什么？”并称消耗土地、资金，这是正常的再循环过程。房产信托、基金、资产证券化等新兴融资方式也在慢慢发展之中。“券商的类信托业务也大部分投向了房产，此外还有基金和信托的联合，银行和信托的联合，都提供了一些直接融资的具体方式。”秦虹表示。德信资本董事长陈逸枫也表示，“2013年，预计房产基金规模增量将达2000亿元，相比2012年翻番。”在资产证券化方面，已出现多个机构开始尝试。高和资本和住建部政策研究中心共同撰写的《民间资本调研报告》中提到，当前在我国的资产证券化的业务已经有案例出现。业内观点商业地产需要“长钱”记者在论坛上向多位地产金融界人士了解到，未来房产融资成本进一步下降是大概率事件。“2012年初，房产融资情况是最严峻的，从去年5月开始有所宽松，到了今年，房产基金的融资成本已经下降3~4个点。”陈逸枫介绍说，目前房产基金偏债券型的融资成本已从24%左右下降到20%左右。盛世神州基金首席执行官李万明对记者表示，由于整个房产整体利润率也在逐步下降，未来房产融资的成本必然也会跟随下行。高和资本执行合伙人苏鑫则认为，对以商业地产为主的地产企业来说，融资成本只是一个方面，融资的长短是另一个方面。“商业地产需要大量资金，对于他们来说，关注的是有没有‘长钱’。”他认为，未来权益化融资、资产证券化前景将更广阔。篇二： 部门及员工绩效考评制度 部门及员工绩效考评管理制度 为规范公司对部门和员工的绩效考评制定本制度。 1.目的 通过对部门和员工日常工作和行为规范的考核、考评，建立公司绩效考评管理系统，促进个人工作素养和整体工作效率的不断提高，防止和纠正部门和员工渎职、失职、违纪、违规行为，保证公司绩效目标管理的达成。 2.适用范围 适用于公司内部对部门和员工的各级考评、各类行为规范的考核的管理。 3.职责和权限 3.1总经理或其授权人或公司主管领导对总经理办公室和人力资源部有考评权和考核权，负责对各类考评、考核结果的最终认定。 3.2公司成立由总经理或其授权人、主管领导、总经理办公室和人力资源部等职能部门组成的考核小组，考核小组对各部门有考评权和考核权。 3.3各部门和生产单位负责人对本单位的员工进行管理,行使考评权和考核权。 3.3人力资源部负责归口公司考评和考核结果，并将结果与绩效工资挂钩。 3.4员工和部门对同级和上级单位有考评和考核的建议权。 4.绩效考评管理程序和考核管理办法及考核实施细则 4.1绩效考评、考核管理程序 4.1.1员