2号地块商业营销策略0313.pptx

Professional creation value专业创造价值楚霖鼎观世界2号地块商业营销策略方案武汉汇顾房地产代理有限公司2016年3月Professional creation value专业创造价值一、市场调研及分析孝感商业发展阶段孝感市2015年人均GDP约为4813美元，商业发展处于业态丰富阶段。敏感因素生存需求价格品质便利文化、情感需求人均GDP$500以下$500-1000$1000-3000$3000-5000$5000-7000$7000-10000$10000以上集市＆沿街商业百货商店＆批发市场大型综合超市＆专业店仓储式购物中心都市MALL便利店郊区MALL出现业态形成条件刚刚走出农业社会的自知自足，商贸交易信息不充分市场需求多元化，主流产品面临激烈竞争商业业态细分完全，总量饱和形成过程伴随生活资料相对过剩，各种商业业态在城市中心混杂聚集，车水马龙、景象繁华，形成人们共同认知的生活服务和商贸交易聚集区随传统商业状态不断丰富，市场开始细分出服务于不同人群、经营不同门类的专业市场，并带动其上下游产业链得以共同发展随市场不断细分，寻找空隙日益艰难，这时出现在一定辐射范围内经营相同门类、且档次有重合的不同商圈，相互分流客户，产生替代性竞争阶段特征城市原始商脉的发展和延续，民间自发形成，具备相对集中的商业设施和综合性的商业业态，承担城市商品流通中心的基本功能市场信息和市场机会被充分关注，商家有比较明确的市场目标，经营同类商品的商家群体汇聚在一起形成行业整体竞争力相互具有替代性的不同商圈以整体规模、经营档次、价格或服务的相对优势，通过更好满足消费者需求而抢占市场份额孝感商业市场目前孝感城区主要有四大商圈，现有主力商圈在功能提供上为城市承担不同的作用，皆是中心，但也不具备唯一性的核心。近年来，随着东城新区建设的启动与孝汉经济一体化的提速，商业发展重点转入东城区，新的商业体不断涌现，但尚未形成成熟的大型商圈。。核心：中商百货开业时间：2011年规模：经营面积近3万平方米主力商家：黄金珠宝、护肤彩妆、服装服饰、大地影院、美食广场、儿童乐园优势：中商集团的品牌知名度、招商、运营优势。核心：孝感商场开业时间：1987年9月规模：地下1层、地上6层品牌形态：国美电器、周大福、洗福珠宝、波司登、南极人、老人头优势：孝感最老的商业发源地、附近有次商业圈、专业市场主力商圈乾坤商圈保丽商圈文化路商圈孝商商圈新兴商业区核心：保丽国际广场开业时间：2010年规模：地下2层地上5层品牌形态：家乐福、屈臣氏、周大福 、工贸家电、华夏国际影城、三彩、乐町优势：地处孝感城区中心地段、紧邻文化路商业街及中百仓储，商业气氛浓厚；以家乐福的品牌效应，吸引大量客流。核心：乾坤购物中心开业时间：2007年12月规模：总建面约10万方，营业面积达6.8万平方米。地下二层，地上五层，共计7层裙楼。品牌形态：依恋、小熊、百家好、百丽、ONLY 、艾格 、La Chapelle、 VEARMODE优势：业态充足，周边有众多大型新兴小区，交通便利区域商业市场根据本案2号地块商业体量及竞争关系，选取了五个竞品项目商业作为参考，分别是天下公馆、大禹传奇、香港城、御景水岸及民邦槐荫东岸2期。御景水岸民邦槐荫东岸2期香港城大禹传奇天下公馆商业竞品分析-天下公馆商铺开间为4米，进深13.5米，一楼层高5.1米，二楼4米。目前还未开售，通过一间内部关系户售卖的招租启示询问得知，整体实际成交均价约为18000元/㎡。天下公馆开发商孝感佳磐置业有限公司物业地址孝南孝武大道与仙女湖路交汇处商铺面积25-200㎡（主力25-60㎡）层数2层开间标准4米，少量2.5米进深13.5米层高一楼5.1米，二楼4米销售方式直接销售，不返租销售均价临街25000元/㎡；内街20000元/㎡仙女湖路孝武大道实拍图-天下公馆商业竞品分析-大禹传奇商铺开间4.2米，进深18.9米，一楼层高5.8米，二楼以上4米，共5层，均为临街商业，面积为20-170㎡，可分割，一楼均价25000元/㎡，二楼以上均价6000元/㎡，整体成交均价为20000元/㎡ 。大禹传奇物业地址孝南孝感市孝武大道572号（原大禹电气）商业面积 25000㎡商铺面积20-170㎡（主力50-90㎡）层数5层开间4.2米进深18.9米层高一楼5.8米，二楼4米销售方式直接销售，不返租销售均价一楼25000元/㎡；二楼以上6000元/㎡孝武大道实拍图-大禹传奇商业竞品分析-香港城1期商铺为3层，局部5层，开间4米，进深10米，一楼层高5.2米，主力铺面为30-50㎡，临街一楼均价22000元/㎡，内街一楼均价15000元/㎡ ，整体成交均价为20000元/㎡。香港城开发商湖北裕富置业有限公司物业地址孝南孝武大道567号（南大市场旁）商业面