房地产全面算管理与成本控制.doc

房地产全面预算管理与成本控制 主讲：杨 凡 第一章：房地产企业全面预算管理系统的建立 【提出问题】 什么是地产公司的全面预算管理？ 为什么要进行全面预算管理？ 如何进行全面预算管理？ 房地产企业如何建立全面预算管理系统？ 全面预算为什么会成为流于形式的数字游戏？ 【讨论问题】 全面预算形象的比喻应该是“一张网”，在这张网内进度管理是“横轴”，代表各时间节点达成的目标；成本管理是“纵轴”，代表各时间节点达成目标所付合同的费用。不管外界的情况如何变化，都能在这张网中找到所对应的位置。 房地产全面预算管理与成本控制课程培训，内容涉及房地产企业如何建立全面预算管理系统，房地产企业如何建立全面成本管理系统等，旨在使学员掌握全面预算管理的整体解决方案，掌握国内最为领先的全面计划预算管理模式，掌握房地产成本管理的流程，组织，表单，分析工具等技能。关键词：房地产预算管理 成本控制 预算 成本管理控制 第一部分：从业务角度入手，做好全面预算管理 什么是全面预算管理 ？ 【统一概念】：全面预算是什么？ 全面预算就是成本控制？ 全面预算是销售预算、成本预算、费用预算等的预算综合？ 全面预算是工作计划的数字化反应？ 这几种理解都对，但是都不全面！ 关键词： 全面预算管理是预算编制、执行、考核过程中的所有管理环节的集成。既体现出成本控制的思路，又是各项预算表格的综合，更是计划的数字化反应。 它有两个维度 ： 一、 从表现形式看—全面预算是各种预算表格的集成 按时间维度划分：可以分为静态项（目标利润预算）、动态（年度资金预算、月度资金预算)； 按控制项目划分：可以分为销售收入预算、工程成本预算、管理费用预算、销售费用、财务费用预算、税金预算、资本性支出预算等。 二 、从管理环节分—全面预算是计划、预算、考评的循环 （一）、计划：分为一级计划（集团关键节点计划）、二级计划（项目主项计划）、三级计划（各专项计划及辅助计划，包含设计专项计划、报批报建计划、采购计划、工程专项计划、营销与客服计划）等； （二）、预算：预算编制、预算调整、预算分析； （三）、考评：目标设定（计划目标与预算目标）、结果衡量（时间、质量、成本）、绩效体现（固定工资、季度奖金、年度分红、项目提成）等。 为什么要实行全面预算？ 【统一思想】：预算管理是全面预算会计、会计反映监督和内部控制三方面的统一 其中，全面预算包含以下内容： 全面预算项目， 全程预算控制， 全员预算规则 会计反映监督包含以下内容： 没有业务没有预算， 没有预算没有业务， 客观反映及时反馈 内部控制包含以下内容： 业务规范化 流程制度化 权责明确化 【统一思想】四大功能是： 规划（Planning ）、管理者认真考虑完成目标的方法，使企业目标、企业资源、国家政策有效对接，保证企业战略目标按既定轨道得以如期实现。 控制（Control）、全面预算明确的目标，地产的预算管理以项目成本控制为基础，现金流量控制为核心，且信息共享，保证了财务部门与业务部门的统一，真实反映企业营运状况，为决策提供支撑。 沟通协调（Communication coordination ）、预算编制，是上下左右沟通、协调的过程和结果，并分解到员工的桌面，使战略真正落地，实现战略到执行的一体化。 激励约束（Incentives constraints ）、预算与薪酬制度的对接可以体现奖罚分明的原则，强化企业业绩管理。 案例：一个房企老板的成本管理担忧； 案例：xxx置业公司计划运营管理内训总结 如何做好全面预算管理 【统一行为】： 全面预算保障条件： 资源保证（人，财，物，时）； 人：人力资源配置，专业人员各司其职，各部门或各种职能均要参与到预算编制与管理中来； 财：预算资金预留； 物：信息系统建设，ERP系统在经营计划、工程成本、销售客服、财务等各领域的集成； 时：工作时间保证，留下充足的时间做好事前“预则立”的工作，并在预算运行事中做好将实际数与预算数比较、纠偏、调整的工作，在期末做好决算事后考评工作。 管理保证（组织，流程，制度，科目）； 组织保证：设置合适的组织架构，保证预算的上传下达、横向沟通、修改调整、考核评价； 流程保证：先梳理基于信息系统且匹配组织架构的全面预算管理流程，这是全面预算管理成功的关键； 制度保证：将梳理后的流程以及各岗位在全面预算管理中的职责描述和未完成预算指标的工资薪金考评方案全部以制度形式列明； 科目保证：公司的各种科目统一，财务部、工程部、合约部用同一种语言行事。 其中组织机构案例（主要以万科、龙湖、万达、华润置地、万通集团等企业的组织构架特点说明），另在专业方面简介一下：科目体系，核算科目，目标成本模板，合约规划模板等） 全