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国有土地使用权出让规范 滕海涛 二OO八年十一月十日 一、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权内涵 （一）概念 1、招标出让国有土地使用权，是指市、县国土资源管理部门发布招标公告或者发出投标邀请书，邀请特定或者不特定的法人、自然人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为： 2、拍卖出让国有土地使用权，是指市、县国土资源管理部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。 3、挂牌出让国有土地使用权，是指市、县国土资源管理部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或现场竞价结果确定土地使用者的行为。 （二） 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权原则 1、公开、公平、公正； 2、诚实信用。 （三） 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权范围 （1）供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竟争要求的工业用地； ( 2 ）其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的； ( 3 ）划拨土地使用权改变用途， 或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招、拍、挂出让的； ( 4 ）划拨土地使用权转让， 或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招、拍、挂出让的； ( 5 ）出让土地使用权改变用途，或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招、拍、挂出让的； ( 6 ）法律、法规、行政规定明确应当招、拍、挂出让的其他情形。 （四）招、拍、挂出让国有土地使用权组织实施 1、 实施主体 国有土地使用权招、拍、挂出让由市、县国土资源管理部门组织实施。 2、组织方式 市、县国土资源管理部门实施招、拍、挂出让国有土地使用权活动，主要有以下三种方式： ( 1 ）市、县国土资源管理部门自行办理； ( 2 ）市、县国土资源管理部门指定或授权下属事业单位具体承办； ★( 3 ）市、县国土资源管理部门委托具有相应资质的交易代理中介机构承办。 二、 公布出让计划，确定供地方式 1、 市、县国土资源管理部门应当将经批准的国有土地使用权出让计划及细化的地段、地块信息向社会公布。 2、 市、县国土资源管理部门公布国有土地使用权出让计划、细化的地段、地块信息，应当同时明确用地者申请用地的途径和方式，公开接受用地申请。 3、 需要使用土地的单位和个人应当根据公布地块信息以及自身用地需求，向市、县国土资源管理部门提出用地申请。 4、 用地预申请 单位和个人对列入招、拍、挂出让计划内的具体地块有使用意向的，可以提出用地预申请，并承诺愿意支付的土地价格。市、县国土资源管理部门认为其承诺的土地价格和条件可以接受的，应当根据土地出让计划和土地市场情况，适时组织实施招、拍、挂出让活动，并通知提出该宗地用地预申请的单位或个人参加。提出用地预申请的单位、个人，应当参加该宗地竞投或竞买，且报价不得低于其承诺的土地价格。 三、 编制、确定出让方案 1、 编制招、拍、挂出让方案 市、县国土资源管理部门应当会同城市规划管理等有关部门，依据国有土地使用权出让计划、城市规划等，编制国有土地使用权招、拍、挂出让方案，应当包括：拟出让地块的具体位置、四至、用途、面积、年限、土地使用条件、供地时间、供地方式、建设时间等。属于综合用地的，应明确各类具体用途、所占面积及其各自的出让年期。对于各用途不动产之间可以分割，最终使用者为不同单位、个人的，应当按照综合用地所包含的具体土地用途分别确定出让年限。 2、 招、拍、挂、出让方案报批 国有土地使用权招、拍、挂出让方案应按规定报市、县人民政府批准。 四、 地价评估，确定出让底价 1、 地价评估 市、县国土资源管理部门应当根据拟出让地块的条件和土地市场情况，依据《城镇土地估价规程》，组织对拟出让地块的正常土地市场价格进行评估。 2、 确定底价 有底价出让的，市、县国土资源管理部门应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策，综合确定出让底价和投标、竞买保证金。招标出让的，应当同时确定标底；拍卖和挂牌出让的，应当同时确定起叫价、起始价等。 标底、底价确定后，在出让活动结束之前应当必威体育官网网址，任何单位和个人不得泄露。 五、 发布出让公告 （一） 发布公告 国有土地使用权招、拍、挂出让公告应当由市、县国土资源管理部门发布。出让公告应当通过中国土地市场网和当地土地有形市场发布，也可同时通过报刊、电视台等媒体公开发布（我县土地出让公告主要发布在江苏土地市场网、我局网站及宿迁日报等媒体）。 出让公告应当至少在招、拍、挂活动开始前20日发布，以首次发布的时间为起始日。 （二） 公告内容 主要讲一下挂牌出让公告的内容：