对提高城市积率的看法与建议.ppt

对提高城市容积率的看法与建议 丛聪 主要内容 容积率的有关概念 容积率的经济效用 提高容积率的必要性 容积率提高带来的问题 提高容积率的方法 定义：建筑容积率简称容积率，又称地积比率，是指总建筑面积与建筑用地面积的比值。例如，在1万平方米的土地上，有3000平方米的建筑总面积，其容积率为0.3。由于高层建筑的存在，容积率数值可以大于1。 计算公式：容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积 容积管制：容积率是城市规划中的一个重要技术指标，它间接反映了单位土地上所承载的各种人为功能的使用量，即土地的开发强度。人口众多的地区往往建筑容积率较高。容积率越高表示土地的利用率也就越高，但是对周边的城市基础设施的压力也越大，因此不可能无限制的提高容积率，所以世界大部分地区对于城市的建筑容积率均有管制。 奖励容积：世界很多国家都有容积率奖励制度。若开发者能在其开发土地中为公众提供便利而让出部分利益，例如将底层架空作为公共活动空间，政府规划部门就会提高该土地的容积率上限，幅度根据法规、城市总体规划和项目具体情况而定。这也是政府和民间的良性互动。 容积移转：为了换取土地利用的最大价值，世界上部分地区允许容积率在土地间移转，称为容积移转。容积移转主要可分为两种情形：一是原属一宗土地之可建筑容积，一部份或全部移转至另一宗可建筑土地建筑使用；二是受限制发展地区（如古迹）的容积一部或全部移转至另一宗可建筑土地建筑使用。 目前台湾都市地区已经实施容积移转制度，但数笔土地之间的容积移转须在同一计划区内方可为之。香港也实施相似制度，以保护具有特别价值的地点及建筑物。 容积率的经济效用 1.控制土地开发容量。容积率是土地开发强度—建筑容量的反映.它的数值大小可以直观地反映开发强度的高低。容积率的控制其实也就是建筑容量的控制。利用容积率可以协调人口和用地之间的矛盾，可以控制城市总体规模，可以防止土地的超强度开发和房地产的过热膨胀，以理顺和促进城市建设和房地产开发。 2.改变土地开发价值。土地价值最直观的表现就是地价，在影响地价的诸多因素中，容积率是最重要的影响因素之一。容积率的变化可导致土地利用收益的大幅变化，并间接地影响地价。在商品房售价和建造成本不变的情况下，提高容积率，在相同面积土地上开发能获得更多的建筑面积，单方分摊地价额减少，从而降低总成本，提高土地开发总收益。而在个别情况下，容积率的增大，建筑层数由多层变成高层，由于地层加固等原因，单方建筑造价短期内升高，土地开发总收益随容积率增大而会出现小范围内下滑。但从总的趋势上看，土地收益随容积率加大而升局。 3.指导城市开发。城市开发必须依据其不同城市类型来确定开发强度，同一城市的不同地段也必须依据该地段在城市中的地位和发展方向确定其合理容量，在这个过程中，可以应用容积率来确定合理的开发强度，指导城市开发。例如，杭州市的风景区容积率就明显低于商业中心区，这是由于不同城市地段的地位与性质决定的，而在一些需保护的自然景区，由于不许建造任何建筑，容积率为零。因此，容积率对城市开发的指导意义非常大。 提高容积率的必要性 首先，有利于集约化利用土地。土地资源已经是稀缺资源，有钱可以购进任何资源，除了土地。在当今高速发展的城市化道路上，城市规模不断扩张与城市可利用土地不断减少的矛盾越来越突出。只有提高城市容积率，才能更有效的利用土地。 其次，有利于促进科技创新。引导科技进步向提高城市容积率方面发展，加大科技投入，推动城市规划的科学性、合理性，提高建筑施工的科技含量，研发科技含量高的机械、建筑材料等。 再次，可以获取更大的经济效益。在建筑密度一定时，容积率的增加，主要引起房屋层数的增多，随房屋层数的增多，开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊，单方造价降低，获得更多经济效益。 容积率提高带来的问题 首先是交通问题。诚然，较高的容积率必然会吸引更多的人车交通，人的流动和车的出入停放是必须正视的。代城市的建设密集区在总体布局中往往都坚持了人车分流及立休的分层交通组织原则，按定额安排足够的停车位，这样的构思就足可以处理好高容积率带来的高交通量、高流动空间的矛盾。新加坡滨海中心、香港的中环广场、大古广场、尖沙嘴中心、东京的几个副都心等都是这方面的成功范例。同时还应指出，不妥善解决好交通问题，即使低的容积率地区，也会使这个问题十分突出，这在我国以往的旧商业中心及旧市中心区就普遮存在。 其次是建筑密集区的环境问题。一般影响环境质量的因子有五种:水(污水)、气(大气)、声(噪声)、渣(垃圾)及景(美学景观)。应该承认，容积率的提高，会带来这五种因子数童的增加或问题的复杂，但都可以运用技米、政策及管理等措施予以化解: 污水—我们的规划原则一贯坚持雨水污水分流入城市管网，尤其对市区大片的建筑改建区，在用地