河南、新乡业管理办法.doc

新乡市物业服务收费管理实施办法 ? 第一条 为规范我市物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》和河南省发展计划委员会、河南省建设厅《转发国家发展改革委、建设部〈关于印发物业服务收费管理办法〉的通知》精神，结合我市实际，制定本办法。 第二条 本办法适用于具有独立法人资格，并取得物业管理资质的物业服务企业，在我市（不含凤泉区）建成区范围内，对普通住宅小区提供物业服务的收费管理。各县（市）、凤泉区的物业收费标准由当地的价格主管部门会同房管部门依照本办法制定。 第三条 本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设备和相关场地进行维修、养护、管理以及维护相关区域内的环境卫生、园区绿化、共用部位、公共秩序，向业主所收取的费用。 第四条 业主可通过公开、公正、公平的市场竞争机制选择物业服务企业；物业服务企业应遵照市场经济规则开展正当的价格竞争，禁止任何形式的价格欺诈行为。 第五条 物业服务收费标准应当遵循合理、公平、质价相符的原则制定。 第六条 市、县（市、凤泉区）政府价格主管部门和房产管理部门是物业服务收费管理单位的主管部门，共同负责物业服务收费的监督管理。 第七条 物业服务收费实行政府指导价和市场调节价两种形式。 普通住宅（指多层住宅、高层住宅），其住宅面积在2万平方米以上的（含2万平方米）物业服务收费实行政府指导价。如果业主委员会和业主在签订房屋买卖合同时双方已约定物业服务内容和收费标准的，报价格、房管部门备案同意后的按约定执行。 写字楼、别墅、复式楼（普通住宅区内的除外）、公寓、商店、宾馆等非住宅、普通住宅小区住宅面积在2万平方米以下的以及等其它各类物业服务收费实行市场调节价。 第八条 实行政府指导价的物业服务收费，由市、县（市、风泉区）价格主管部门会同房产主管部门根据经济和社会发展情况，适时调整，并向社会公布普通住宅物业服务收费指导价标准、浮动幅度和车辆停泊服务收费标准。业主与物业服务企业按规定的基准价和浮动幅度，在物业服务合同中具体约定收费标准。无法约定的，可向价格主管部门提出收费申请，经成本审核批准后，按规定收费标准执行。 第九条 实行市场调节价的物业服务收费，其收费标准由业主、业主大会（业主委员会）与物业服务企业协商且在物业服务合同中约定，并报价格部门、房管部门备案。 第十条 物业服务收费实行价格公示制度。物业服务企业在收费前应到价格主管部门办理《收费许可证》，在服务区内显著位置公示收费项目、收费标准、收费依据、服务内容、举报电话，自觉接受业主和社会的监督。 第十一条 建设单位与物业买卖人签订的买卖合同，应当约定物业服务管理内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费时间等内容，涉及物业买卖人共同利益的约定应当一致。 第十二条 物业服务收费按照保本微利的原则审定，其构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。 物业服务成本包括以下部分： 一、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用； 二、物业共用部位、共用设施的日常运行和一般维护费用； 三、物业管理区域卫生清理费用； 四、物业管理区域绿化养护费用； 五、物业管理区域公共秩序维护费用； 六、物业服务企业正常的办公费用； 七、物业服务企业固定资产折旧； 八、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用; 九、经业主同意的其他费用。 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，没有建立专项维修资金的由小区或单体楼、单元楼业主共同负担，保质期间由开发企业负担，上述费用不得计入物业服务成本。 第十三条 物业收费标准服务收费按业主房屋产权面积计收。已办理房屋所有权证的，以房屋所有权证登记建筑面积为准，未办理房屋所有权证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准（另有约定的除外）。 第十四条 物业服务费由物业产权人办理入住手续之日起按月缴纳。经双方协商同意可预收物业服务费，但预收期限不得超过3个月，另有合同约定的从其约定。 第十五条 因开发建筑单位未按时交给物业买卖人或已竣工但尚未出售的空置住房，物业服务费由开发建设单位全额缴纳。物业产权人已办理入住手续，但暂不居住的空置住房，半年以内物业服务费按规定或约定收费标准的50％交纳，超过半年仍未居住的按规定或约定收费标准的70％缴纳。 第十六条 普通住宅区配套的学校、幼儿园、医院、诊所、图书阅览室等非营利公益性场所的物业服务收费按所在住宅区物业服务收费标准执行，并在物业服务合同中约定。 第十七条 普通住宅区的营业用房（商店、浴池、美容、餐饮、邮政、电信、有线电视等）物业服务收费在住宅区物业服务收费标准的基础