物业管理-主大会、居委会、物业公司201005.ppt

和谐社区发展中心 和谐社区发展中心 业主大会、居委会与物业公司 和谐社区发展中心 蔡若焱 定义 业主大会 居委会 物业 物业管理 业主与居民 业主大会 物业管理的决策机构 业主共同决定的重要形式 常态：共同决定 组成：全体业主自然组成 成立：登记备案过程 代表：业主委员会 居委会 自治组织：（自我管理、教育、 服务、监督） 法律依据：《组织法》 　　　　　《北京市实施〈组织法〉办法》 　　　　　《北京市居民委员会选举办法》 组织形式：选举产生的常设机构，对居民会议负责。 任务：自我管理、自我教育、自我服务、自我监督 一、宣传宪法、法律、法规和国家的政策，维护居民的合法权益，教育居民履行依 　　法应尽的义务，爱护公共财产，开展多种形式的社会主义精神文明建设活动； 二、办理本居住地区居民的公共事务的公益事业； 三、调解民间纠纷； 四、协助维护社会治安； 五、协助人民政府或者它的派出机关做好与居民利益有关的公共卫生、计划生育、 　　优抚救济、青少年教育等项工作； 六、向人民政府或者它的派出机关反映居民的意见，要求和提出建议。 第四条 居民委员会应当开展便民利民的社区服务活动，可以兴办有关的服务事业。 物业 “物业” 由香港传入沿海、内地，其含义是指以土地及土地上的建筑物形式存在的单元性的房地产。物业可以根据区域空间作相对分割，整个住宅小区中的某住宅单位可作为一物业，办公楼宇、商业大厦、酒店、厂房仓库也可被称为物业。 物业主要包括以下要素： 1.已建成并具有使用功能； 2.相配套的设备和市政、公用设施； 3.建筑(包括内部的多项设施)和相邻的场地、庭院、停车场、小区内非主干交 通道路。 不具备任何设施的楼宇，不能称之为完整意义上的物业。物业应是房产和地产的统一。这里的地产，系指与该房业配套的地业 物业管理 是指在物业的寿命周期内，为保障和发挥物业的价值而对物业实施的管理和维护活动 业主对建筑物内的……专有部分以外的共有部分实施共同管理的行为 主要包括： 1.设备设施运行管理 2.设备设施养护管理 3.设备设施维修服务 4.设备设施保全管理 5.设备设施使用秩序 对象：物(共有部分) 业主与居民 业主：物业所有人（权属证书具名人） 法定登记产生，直接主张物业权利人 类型：自然人、法人、社团、国家。。。 居民：社区居住者 居住状态决定，直接主张人身权利人 类型：自然人 居民权利 人身权利 不可代理、不可交易，不可剥夺，不可转移，人人平等 主要内容： 名誉、生存、政治、教育 福利、安全、幸福、环境 业主权利 物业权利(财产权) 可代理性、可交易性，可转移性，可灭失性，份额不等 主要内容： 所有权(用益物权、管理权) 处分、支配、使用、收益 业主物业区分所有 专有部分（独占独享） 共有部分（按份共有） 按份（权利、义务） 业主财产 例：150平米，单价7000，总价：105万 配套情况：四梯八户，12层。 均套：1000 地价：1000元，余额：90万 公摊：25%（包括楼（电）梯间，外墙等），余额67.5万 电梯：120万X4/(8X12)=5万，余额：62.5万 道路、停车设施、绿地、化粪池、垃圾站、物业管理用房、围墙、照明、门禁、消防系统、安防系统、未分摊共有建筑、地面车位、景观、给排水系统、水处理系统、配电系统、燃气系统、供热系统，公共照明系统、配套设施等。约2500万。余额：60万 自有造价：112.5X2000=22.5万，余额：37.5万 心理价值、税收、实物地租、开发商利润 财产价值份额 全物业加权价值 物业管理价值组成 居民的权利 安全 便利 教育 养老 公民权 等等 物业管理的构成 物业管理（物业保全） 市场行为 公共产品（治安、行政等） 非排他非竞争 物业管理的相对人 物业管理的特性 群体利益和整体利益的区别 群体利益：可分割、每个人都可以主张和放弃 面积缩水等 整体利益：不可分割，必须由机构主张和放弃 物业管理 业主大会和业委会的意义 物业管理中整体利益唯一的适格主体主张人和执行人 目前没有独立法律地位，不能接受委托主张群体利益 业委会是业主大会的存在标志 按资产分额承担有限责任 物业管理公司的性质 以牟利为目标的商业机构 受托人，受合同法约束 主业：专业物业管理，权力来源：业主大会授权 副业：兼管社区服务，权力来源：业主大会授权 业委会的职责 业委会如何监督 程序性监督 事务性监督 验证性监督 审查性监督 反馈性监督 程序性监督 程序文件的监督 规章制度的监督 往来函件的监督 第三方合同的监督 事务性监督 项目开展情况监督 转委托事务监督 市场考证考察 参与第三方招标（选聘）过程 验证性监督 结果验证：保洁、保安、垃圾清运、