第13章 税法.ppt

第13章 契税法 * * 契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。 第一节 契税的基本要素 一、纳税义务人 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为纳税义务人。 二、征税范围 （一）国有土地使用权出让 国有土地使用权出让，是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者的行为。 （二）土地使用权转让 土地使用权转让，是指土地使用者以出售、赠与、交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。 “土地使用权出售”是指土地使用者以土地使用权作为交易条件，取得货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为。“土地使用权赠与”是指土地使用者将其土地使用权无偿转让给受赠者的行为。“土地使用权交换”是指土地使用者之间相互交换土地使用权的行为。 （三）房屋买卖 以货币为媒介，出卖者向购买者过渡房产所有权的交易行为。 （四）房屋赠与 房屋赠与，是指房屋所有者将其房屋无偿转让给受赠者的行为。房屋赠与的前提是：产权无纠纷，赠与双方自愿。房屋赠与应有书面合同（契约），并须办理登记过户手续。房屋的受赠者应按规定缴纳契税。 （五）房屋交换 房屋交换，是指房屋所有者之间相互交换房屋的行为。 根据税法规定，土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税： 1. 以土地、房屋权属作价投资、入股； 2. 以土地、房屋权属抵债； 3. 以获奖方式承受土地、房屋权属； 4. 以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。 三、税率 契税采用3％～5％的幅度比例税率。具体执行税率，由省、自治区、直辖市人民政府在税法规定的幅度内根据本地区的实际情况确定。 计算公式： 应纳税额 = 计税依据×税率 计税依据：不动产的价格 1.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据。“成交价格”是指土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。 例如：某居民从某房地产开发公司购买商品住宅一套，成交价格120万元，双方签订了购房合同。当地政府规定的契税税率为3％。计算该居民应纳的契税税额。 解： 1200000×3%=36000元 第二节 契税的计算 2.土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。 例如：某影视明星接受某房地产开发公司赠与的商品房一套，市场价格155万元，双方签订了赠与的书面合同，并已至房地产管理机关办理了登记过户手续。当地政府规定的契税税率4％。计算该影视明星应纳的契税税额。 解： 1550000×4%=62000元 3.土地使用权交换、房屋交换，其计税依据为所交换的土地使用权、房屋的价格差额。上述交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税；交换价格相等的，免征契税。土地使用权与房屋所有权之间相互交换，也按照该项规定征税。 例如：某公司2005年发生两笔互换房产业务，并已办理了相关手续。第一笔业务换出的房产价值300万元，换进的房产价值500万元；第二笔业务换出的房产价值400万元，换进的房产价值300万元。已知当地政府规定的契税税率为3%，该公司应缴纳契税为多少？ 解：应纳税额=（500－300）×3%＝6（万元） 4.以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补缴契税。其计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。 例如：某企业2004年2月取得政府无偿划拨的一块土地的使用权，2005年7月该企业向政府部门提出转让土地使用权的申请，经审核批准其转让该，并要求该企业补缴土地使用权出让费用80万元。当地政府规定的契税税率3％。计算该公司应纳的契税税额。 解：800000×3%=24000元 再如：某外商投资企业2005年接受某国有企业以房产投资入股，房产市场价格50万元，该企业还于当年以自有房产与另一家企业交换一处房产，支付差价款200万元，同年政府有关部门批准向该企业出让土地一块，该企业缴纳土地出让金100万元，当地契税税率5%，计算该企业2005年应缴纳的契税。 解：（1）50×5%=2.5万元 （2）200×5%=10万元 （3）100×5%=5万元 （4）5+10+5=17.5万元 * * *