第5章 房产评估3.ppt

④明确评估基准日 现实性评估 追溯性评估 预测性评估 ⑤签订评估委托协议或合同 （4）测算待评估资产评估价值 相互对照、验证 （5）综合分析确定评估结果 平均取值 以某种结果为基础，根据经验和实际情况调整修正 （6）撰写房地产评估报告 适用条件： 完善的房地产市场，并能在市场上搜集到大量的交易资料和参照物。 不适用： 在没有房地产交易的地方或在较长一段时间没有发生房地产交易或在农村等房地产交易发生较少的地区 对某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑 对那些很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙 风景名胜区土地和矿产资源用地 图书馆、体育馆、学校等公益性建筑 2）市场售价类比法的评估步骤 （1）广泛搜集房地产交易资料。 经常性的积累 表格形式 （2）选择可供比较的交易实例作为参照物。 同一供需圈 同一交易类型、用途相同、结构相同 属于正常交易或可修正为正常交易 近期交易 区域特征、个别特征相近 例题：现有一商业区中的商场需要评估其市场价值，有一下5个交易实例，试选择可作为可比案例的实例： 面积1100平方米，近期出租，年租金90万元 面积2500平方米，三年前出租，年租金160万元 面积5000平方米，现在空置 面积1100平方米，近期出租，年租金每平方米660元，位于3公里以外的另一居住区 面积1500平方米，近期出售，买价1400万元 （3）进行市场交易情况修正。 特殊因素对交易情况的影响主要表现在以下几个方面： ①有特别利害关系人之间的交易,如亲友之间、有利害关系的单位之间的交易,通常价格偏低。②有特殊动机的交易,如急于脱手的价格往往偏低,急于购买的价格往往偏高。③有意为逃避交易税,签订是虚假交易合同,造成交易价格偏低。④买方和卖方不了解市场行情,盲目购买或出售,使交易价格偏高或偏低。 例题：在某宗房地产交易中，买卖双方在合同中约定买方付给卖方总价100万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。已知该地区房地产买卖中应由卖方交纳的税费为正常交易价的8％，买方承担的税费为正常交易价格的5％，则该宗房地产交易的正常成交价格是多少？ （4）进行交易日期修正。 房地产价格指数 （5）进行区域因素修正。 直接比较法 间接比较法 （6）进行个别因素修正。 容积率 （7）确定待评估房地产评估价值。 3）市场售价类比法的估价案例 例题：有待估宗地G需评估，现收集到与待估宗地条件类似的6块宗地，具体情况如下： 另调查，该市的容积率与地价的关系为：当容积率在1－1.5之间时，每增加0.1宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5％；超过1.5时，超出部分的容积率每增加0.1，单位地价比1.5时的地价增加3％。该市的地价指数如下，试评估该宗地2002年时的价格。 基准地价:某级别或均质地域内分用途(住宅、商业、工业等)的土地使用权的平均价格，由三个部分组成： ⑴土地出让金 ⑵基础设施配套费 ⑶土地开发及其他费用,包括平整土地费用、征地拆迁费用等。 基准地价系数修正法的一般数学表达式为： p=A×a1×a2×a3×a4…… (5-3) 式中:p为待估土地使用权评估价值; A为基准地价； a1为年限修正系数； a2为土地状况修正系数； a3为市场转让因素修正系数 a4为交易日期修正系数 2）基准地价修正系数法的估价步骤 （1）收集有关资料 （2）确定被评估宗地因素修正系数 区域因素：交通等 个别因素：容积率等 （3）求取土地转让年限修正系数 （4）计算交易时间修正系数 （5）计算市场转让因素修正系数 （6）计算被评估宗地地价 年限修正系数的数学表达式为： 式中：N为最高出让年限； n为实际出让或转让年限； r为还原利率。 交易时间修正系数参照市场售价类比法 市场转让修正系数=参照物地块市场交易价÷参照物地块基准地价 5.3.2收益途径及其方法评估房地产的基本步骤 1)收集相关房地产收入和费用资料 2)预测房地产正常收入 3)估算房地产正常费用 4)测算房地产正常收益 净收益＝潜在总收入－空置等造成的收入损失－运营费用 5)估测并选择适当的折现率或资本化率 6)选用适当的具体评估技术和方法估测房地产评估价值 2）实际费用和正常（客观）费用 实际费用是指房地产在取得实际收益时实际付出的费用。 正常费用是指房地产取得正常收益必须支付的各项支出 3）不同类型房地产正常收益 （1）出租型房地产正常收益的估测 （2）直接经营型房地产正常收益的估测 （3）自用或尚未使用房地产正常收益的估测 (1)出租型房地产正常收益的估测 正常收益=租赁收入-维修费-管理费-保险费-房地产税-租赁代理费(看是否由出租人承担) (2)直接经营型房地产正常