第7章 住商品化与保障(程信和).ppt

第七章 住房商品化与住房保障法律问题 第一节 城镇住房制度改革与立法概述 一、城镇住房改革发展历程 住房制度改革是我国经济体制改革的重要组成部分，是对城镇居民住房保障体制的改革。约经历了三个10年： 　　 1978-1988年的探索试阶； 　　1988-1998年在全国逐步推开和深化阶段； 　　1998年至今实行的住房分配货币化，建立住房保障制度阶段。 二、城镇住房改革制度的原则 1、国家、单位、个人共同负担原则 2、租、售、建并举原则 3、因地制宜、分散决策原则 三、城镇住房改革的内容 　1. 改革住房建设投资体制。由原来国家或单位统包的投资体制转变为国家、单位、个人三者合理负担的投资体制。 　 2. 改革住房建设、分配、维修、管理体制。由原来单位统包职工住房建设、分配、维修、管理一体化的单位所有制，转变为住房的生产、建设专业化，维修、管理社会化的体制。　 三、城镇住房改革的内容 　　3. 改革住房分配体制。由原来的行政手段、福利性质、实物分配制度，转变为按劳分配为主的货币分配制度。职工根据自己的经济承受能力，通过向市场购买或租赁住房解决住房问题，满足住房需求。　 　　 三、城镇住房改革的内容 4. 建立双轨制的住房供应体系。即以中低收入家庭为对象的、具有社会保障性质的经济适用住房及廉租住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系。　 　　5. 建立住房公积金制度。由职工个人和所在单位分别交缴占职工工资一定比例的资金，作为职工个人住房基金，以增强职工住房消费能力。　 三、城镇住房改革的内容 　　6. 建立政策性和商业性并存的住房信贷体系，发展住房金融和住房保险。　 　　7. 建立规范化的房地产交易市场，规范交易行为，发展社会化的房屋维修、管理市场，逐步实现住房资金投入产出的良性循环，促进房地产业和相关产业的发展。 第二节 公房出售 一、公房出售及特点 二、公房出售后的产权状况 三、住房部分产权 四、住房家庭共有关系 第三节 经济适用房 一、经济适用住房概述 ??1、概念 经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。 它是具有社会保障性质的商品住宅。 2、经济适用房的特点 ?? 经济适用房是国家为低收入人群解决住房问题所做出的政策性安排，为此，具有以下特征： ?? 经济性——住房的价格相对同期市场价格来说是适中的，适合中等及低收入家庭的负担能力。 适用性——在房屋的建筑标准上不能削减和降低，要达到一定的使用效果。 另一种出租为主的住宅政策称为廉租房。 3、相关政策 　1、《经济适用住房管理办法》颁布：2004年4月30日 实施：2004年5月20日 2、《经济适用住房价格管理办法》颁布日期：2002年11月17日 实施日期：2003年1月1日 　　 3、《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》 　　颁布日期：2004年4月30日 实施日期：2004年5月20日 　　 4、《经济适用住房建设和管理意见的通知》颁布日期：2003年11月11日 实施日期：2004年1月1日 二、政策规定的具体内容 1、建设标准：经济适用房按规定标准，现阶段每套住房一般控制在60－110平方米。 　　 2、销售对象：主要是家庭年工资收入3万元以下的住房困难户，同等条件下优先销售给教师和离退休职工。 　　 3、购买程序：凡购买经济适用房，须由职工所在单位（无固定职业者由户口所在地街道办事处）出具住房、收入情况调查和审查证明，由经济适用房项目建设单位进行审核，符合条件后方可购买。 　　 4、销售价格：经济适用房销售的价格，按保本微利的原则确定。最低基准价为每平方米1500元，根据地段等方面情况不同，各处的房价有所不同。 4、销售价格构成：征地和拆迁补偿、安置费；勘察设计和前期工程费；建安工程费；住宅小区基础设施建设费；以上4项之和为基数的2%以下的管理费；贷款利息；税金等。 三、建设和价格管理 1、建设 三、建设和价格管理 2、价格管理 四、准入和退出 第三节 廉租房 一、廉租房概述 1、含义 廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。 一、廉租房概述 2、社会意义 廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。它的来源主要是腾退的旧公房等。 　　 廉租房是国家和当地政府为了解决城市中低经济收入家庭住房困难而建的普通住宅，有社会公共福利和住房社会保障性质。 　　 廉租房一般有两种表现形式，一是由政府出资建好后，低租金给住房困难户，二是