第三单元物管理中的工程管理.ppt

案例分析篇 第三单元 工程管理 [案例一] 业主想装“太阳能”物业管理公司不允许 杨小姐告诉记者：她在水岸新都花园一栋六层的住宅楼内买了一套位于5楼、面积为100平方米的房子，去年10月底入伙。她是一名热爱环保的人，一直对太阳能利用很感兴趣。她搬进新家后，就打算装一个太阳能热水器。她说，太阳能热水器所用的能源是阳光，对环境不会造成影响。在阴雨天还可用电自动辅助加热，不受水压的影响，确保室内全天24小时源源不断供应热水。另外，从经济的角度来看，一次性投资三四千元，以后基本不用再花钱，也比较划算。 于是，杨小姐和丈夫到商场选好太阳能热水器的品牌，她觉得楼顶的结构有斜面，就根据实际情况选了适合安装斜面上的产品，接收器面积约在1.5平方米左右。为了让安装更顺利些，杨小姐到物业管理公司咨询。没想到工作人员的答复出乎她的意料：在小区内不允许安装太阳能热水器。 [案例分析] 楼顶能否安装太阳能热水器已成为现时物业管理服务中，物业服务企业与业主产生异议或纠纷的一个主要起因。这其中一个很主要的原因是宏观政策不一致造成的。在今天这样一个信息畅通的时代，促成了纠纷的形成，给物业管理企业处理、解决安装太阳能热水器问题带来了诸多不利。 物业服务企业不准业主安装太阳能热水器，原因不外乎影响小区美观、楼顶空间不够等，这从目前业主安装太阳能热水器的实际情况看的确如此。业主安装太阳能热水器，都是采取分散安装的方式，由于热水器品牌不同，大小、架子五花八门，影响美观；有的太阳能热水器在安装时破坏了屋顶的防水层，导致房屋渗水漏水；有的太阳能热水器重量过大，超出了房屋的承重能力，产生安全隐患；有的太阳能热水器水管通过排烟道排布，堵塞了排烟道；给水回水管道沿立面蜿蜒而下，造成立面脏乱；因屋顶空间不足，造成邻里不和。这些状况，从侵权角度看，是对全体业主共用部分所有权的侵害；对此，物业管理企业出面疏导、制止，是履行物业服务合同中所规定权利，不应受到非议。 业主应该自觉遵守售房合同或物业管理服务合同的有关条款，在目前房屋建筑结构不具备安装太阳能热水器的前提条件下，共同维护好全体业主的合法权利，减少或杜绝业主与物业管理企业、业主与业主之间的纠纷。 [相关法规制度] 《中华人民共和国民法通则》 《中华人民共和国物权法》 《中华人民共和国侵权责任法》 《中华人民共和国可再生能源法》 《物业管理条例》 《住宅室内装饰装修管理办法》 《城市异产毗连房屋管理规定》 [解决方法] 接到杨小姐的咨询，应首先肯定杨小姐的环保意识，然后明确答复：业主不能安装太阳能热水器。具体的理由是是，《住宅室内装饰装修管理办法》、《城市异产毗连房屋管理规定》相关规定，不允许业主擅自改变建筑外观和用途，安装太阳能热水器在原有的建筑物上附着新的构筑物，改变了楼顶的外观，是违规的。房屋本身有没有太阳能节能的设计，没有预留相关的管道，也不适于安装太阳能热水器。楼顶是公共部位，任何业主都不能单独使用，如需安装太阳能热水器接收器，必须向物业部门出示经过公证的所在单元所有业主的同意书和授权书，再向城管局、建设局和规划局申请，才能安装。否则，会受到处罚。 还要指出杨小姐在入住前，已签订了一份管理规约，其中约定业主不能破坏房屋安全，影响房屋的外观。杨小姐要装太阳能热水器的地方在小区最显眼处，对房屋外观是有一定影响的；另外，管理处请工程技术人员勘察过，认为安装后会影响房屋的结构，留有安全隐患。如果物业管理处同意杨小姐安装，别的业主也纷纷提这个要求，对小区的影响就会很大。如果杨小姐执意在公共场所安装的话，最好要征求她所住的整栋楼全体业主的同意。 [案例二] 物业管理人员的行为是否妥当 某小区物业管理处规定，装修户在每天装修施工期间不得将入户门关闭，以便装修管理人员随时检查。一天，管理处工作人员在例行巡查过程中，见一未签署《装修管理服务协议》的装修户房门虚掩未锁，内有施工的声音，于是推门而入。发现装修工人在满是易燃物的施工现场吸烟，并且没有按规定配备必要的消防器材。于是装修管理人员认为施工单位违反了该小区装修安全管理规定，勒令工人立即熄灭香烟并暂停施工，同时通知保安人员将装修施工负责人带到管理处接受处理。不久，业主知道了此事。遂投诉管理处工作人员在未经业主同意的情况下私闯民宅，并且非法滞留施工人员，侵犯业主和装修工人的合法权益。同时表示将诉诸公堂。 [案例分析] 虽然《住宅室内装饰装修管理办法》中规定了装修人不得拒绝和阻碍物业管理单位依据住宅室内装饰装修管理服务协议的约定，对住宅室内装饰装修活动的监督检查。但是，该物业管理人员在履行自己的职责和义务时，却忽略了对其他法律法规的遵守