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第二章 城市土地征用与房屋拆迁 1.农村土地征用 一、土地征用的特点和原则 （一）土地征用的概念 土地征用亦称国家建设征用土地，是指国家因社会公共利益的需要，以补偿安置为条件，依照法律规定强制征用集体土地的行为。 （二）土地征用的特点 （1）土地征用关系的征用方必须是国家； （2）土地征用关系具有国家的强制性； （3）土地征用必须以补偿为必备条件； （4）土地征用的对象仅限于集体所有的土地。 （三）土地征用的原则 （1）节约用地、合理用地的原则； （2）兼顾国家、集体、个人三者利益的原则； （3）谁使用土地谁补偿的原则。 二、征用土地的工作程序 申请选址——协商征地数量和补偿安置方案——核定批准用地面积 ——划拨土地——颁发土地使用证 三、征用土地的补偿范围及标准 （一）征用土地的补偿范围 国家因建设需要征用集体所有的土地，必须向被征地单位支付有关费用予以补偿，其补偿范围一般包括土地补偿费、土地投资补偿费和安置补助费三个部分。 1. 土地补偿费 土地补偿费是土地所有者依靠所有权取得的土地收益或地租。 土地补偿费=土地收益/利息率 含义：把土地收益看成是存入银行的一笔资本的利息，这笔资本就相当于土地补偿费。 2. 土地投资补偿费 农村集体经济组织在转让土地所有权的同时，也失去了土地的经营使用权，从而形成了土地投资的损失，土地投资补偿费就是对这部分损失支付的补偿代价。 土地投资补偿费= 土地投资收益/ 利息率 含义：土地投资收益是指农村集体经济组织投资使用土地所得的一般利润，它等于土地产品的平均年产值，减去生产成本，再扣除土地收益后的余额。 3. 安置补助费 国家给原土地所有者因失去土地所有权、经营使用权与生产就业条件，从而必须重新安置游离出相应的剩余劳动力的就业专项补助费用。 劳动力安置费= 资金装备水平×游离劳动力人数 含义：资金装备水平是指平均每个劳动力充分就业所需占用的资金额，可由当时当地的统计资料分析得出，是一个常数；游离劳动力人数就是征用土地面积与单位土地面积的劳动力容量的乘积。 此外，在征用土地时还应给予游离劳动力就业和不能就业人员的生活补助。由于这笔费用相对于前三项所占比重较小，所以可忽略不计。 土地征用费的综合计算公式为： 土地征用费= （土地收益+ 土地投资收益）/利息率+资金装备水平×游离劳动力人数 一、城市土地使用权的出让 （一）土地使用权出让的概念和特征 土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 土地使用权出让有以下特征： （1）土地使用权出让是国家土地所有者与土地使用者之间关于权利义务的一种经济关系。 （2）土地使用权出让是一种创设权利的法律行为。 （3）土地使用权出让市场由国家垄断经营。 （4）土地使用权出让具有期限性。 土地使用权出让最高年限为：居住用地70 年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。 （5）土地使用权出让是要式法律行为，必须采取书面合同形式，该合同的签订必须遵守平等、自愿、有偿的原则，并要办理土地使用权登记手续，否则土地使用权出让行为无效。 2.城市土地使用权出让与转让 （二）土地使用权出让的方式 1. 协议出让 协议出让是指政府在出让土地使用权时，与受让人以协议的形式共同议定土地使用权出让的有关事宜的出让方式。 2. 招标出让 招标出让是在规定的期限内，由符合条件的单位或个人以书面的形式投标，竞投某种土地使用权，由招标单位根据一定的要求择优确定土地使用者的出让方式。 3. 拍卖出让 拍卖出让是指国家土地管理部门通过公开竞卖的方式出让土地使用权。 二、城市土地使用权转让 土地使用权转让的概念和形式 土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为。 土地使用权转让一般有以下几种形式： 1. 土地使用权出售 土地使用权出售是指从国家手中取得土地使用权的受让者将经过一定程度开发的土地或具有土地使用权的地上建筑物、设施出卖给新的受让人而由此将土地使用权作再次转移的行为。 2. 土地使用权交换 土地使用权交换是指两个土地使用权的拥有者，通过合同，将各自的土地使用权进行交换的法律行为。 3. 土地使用权赠与 土地使用权赠与是土地使用权人将土地使用权无偿地转移给受赠人的行为，受赠人成为土地使用权的新的拥有人。 三、城市土地