第五章 房产市场与市场分析.ppt

第五章房地产市场与物业经营管理计划 掌握 1、分析描述房地产市场状况的指标有哪些类型，各自的含义是什么?它们相互之间的关系如何？ 2、房地产市场有哪些特征？ 3、房地产市场为什么需要政府干预？有哪些干预手段？ 4、物业经营管理计划的概念是什么？有哪些作用？ 5、编制物业管理计划的基础工作有哪些？ 6、物业管理计划的主要内容包括哪几个方面？ 7、年度运营预算、资本支出预算、长期预算的各自特点是什么？其作用有哪些？ 熟悉 1、什么是房地产市场？其运行环境包括哪些方面？ 2、影响房地产试产运行运行的因素有哪些？ 3、房地产市场结构从哪些方面考察？房地产市场细分的方式有哪些？ 第一节　房地产市场概述 一、房地产市场的概念 房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁 、抵押、典当等活动的场所以及一切交易途径和形式。一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的体系。 二、房地产市场的运行环境 1、社会环境 2、政治环境 3、经济环境 4、金融环境 5、房地产法律制度环境 6、技术环境 7、资源环境 8、国际环境 三、推动房地产市场转变的社会经济力量 （一）影响房地产市场发展的社会经济因素 社会因素 经济因素 政治因素 （二）影响房地产市场转变的社会经济力量 1、金融业的发展。 2、信息、通信技术水平的提高。 3、生产和工作方式的转变。 4、人文环境的变化。 5、自然环境的变化。 6、政治制度的变迁。 第二节　房地产市场的供求关系 一、房地产市场的需求 如果其他条件不变，某种商品或服务的价格下降时，其需求数量就会上升，反之价格上升需求就会下降，即对某种商品或服务的需求数量与该商品或服务的价格呈逆相关关系。 影响商品住宅需求的因素 1、收入的变化。 2、其他商品的价格变化。 3、对未来的预期。 4、政府政策的变化。 二、房地产市场的供给 由于价格上升或降低会导致供给数量的增加或减少，所以供给曲线是一条由左向右上方倾斜的一条曲线。 供给的基本法则为当其他条件不变时，较高的商品价格会使可供销售的商品数量增加，较低的商品价格会使可供销售的商品数量减少。 影响商品住宅供给的因素 开发成本 建造技术 政府政策 相关产品的价格 对未来的预期 开发商获取利润水平的目标等 三、房地产市场的机制 自由市场经济 计划经济 社会主义市场经济 市场均衡 市场条件变化形成新的均衡价格 第三节　房地产市场结构与市场指标 一、房地产市场结构 房地产市场结构包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构和投资结构。 二、房地产市场细分 从识别和把握房地产宏观市场环境的角度出发，可以按照地域范围、房地产类型、增量存量、交易形式等标准，对房地产市场进行细分。 （一）按地域细分 （二）按房地产用途细分 居住物业市场、商业物业市场、工业物业市场、特殊物业市场、土地市场等。 （三）按存量增量细分 一级市场（土地使用权出让市场）、二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）、三级市场（存量房地产交易市场）。 （四）按交易形式细分 房地产交易包括房地产买卖、租赁和抵押。 （五）按目标市场细分 将某种物业类型按其建造标准或价格水平，细分为低档、中低档、中档、中高档和高档物业市场；也可以按照目标市场的群体特征进行细分。 三、房地产市场指标 反映和描述房地产市场状况的指标，包括供给指标、需求指标和市场交易指标三种类型。 （一）供给指标 1、存量 2、新竣工量 3、灭失量 4、空置量 5、空置率 6、可供租售量 7、房屋施工面积 8、房屋新开工面积 9、平均建设周期 10、竣工房屋价值 （二）需求指标 1、国内生产总值 2、人口数 3、城市家庭人口 4、就业人员数量 5、就业分布 6、城镇登记失业率 7、城市家庭可支配收人 8、城市家庭总支出 9、房屋空间使用数量 10、商品零售价格指数 11、城市居民消费价格指数 （三）市场交易指标 1、销售量 2、出租量 3、吸纳量 4、吸纳率 5、吸纳周期 6、预售面积 7、房地产价格指数 8、房地产价格 9、房地产租金 第四节　房地产市场的特性与功能 一、房地产市场的特性 房地产市场作为市场体系的基本组成部分，具有市场的一般规律性，如受价值规律、竞争规律、供求规律等的制约。 （一）市场供给的特点 由于房地产商品的供给在短期内很难有较大的增减，因此市场供给缺乏弹性； 由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有非同质性； 由于土地的有限性、不可再生性，以及房地产投资规模巨大，使房地产市场具有高度的垄断性，从而导致房地产市场供给主体间的竞争不充分。 （二）市场需求的特点 房地产是人类生存、享受、发展的基本物质条件，是一种基本需求，市场的需求首先具有广泛性； 与市场供给的非同质性相吻合，需求者购置房地产时通常有不同的目的和设想，因而