影响房地尾产价格的因素.doc

影响房地产价格的因素 房地产策划界关于“地产项目策划”有句经典名言，叫做“破译地产价值‘密码’”。的确，在房地产项目策划工作中，无论是前期调研、中期定位/研发/论证、后期营销等各个环节无一不是在围绕项目“价值”在进行。因此，从这个意义上说，发现、确认、传达“房地产价值”是房地产项目策划工作的核心。而要准确把握“房地产价值”，则必须从房地产价值影响因素分析入手。 　　一般地讲，房地产价值影响因素分为一般因素与个别因素两类： 　　一、房地产价格影响的一般因素 　　在影响房地产具体市场价格众多因素之中，从总体上影响某地区、某类房地产的价格水平的因素，我们称之为“房地产价格影响的一般因素”。如： 　　1、市场供求状况 　　按经济学原理，房地产价格一般来说也是由市场供给和需求决定的，与需求正相关，与供给负相关。在策划工作中，应主要考察如下四种类型房地产供求状况： 　　（1）某地区房地产总的供求状况； 　　（2）某地域房地产的供求状况； 　　（3）某地区某类房地产的供求状况； 　　（4）某地域某类房地产的供求状况。 　　由于房地产的不可移动性及变更使用功能的困难性，决定了某一房地产的价格高低主要取决于某城市某区域的这类房地产市场供求状况。 　　2、经济因素 　　影响房地产价格的经济因素主要有：经济发展状况、储蓄、消费、投资水平、财政收支以及金融状况、物价、建筑人工费、利率、居民收入、房地产投资等。这些因素对房地产价格的影响都比较复杂，主要表现在以下几方面： 　　（1）经济发展：经济发展预示着投资、生产、经营活动活跃，对各类房地产的需求增加，从而引起房地产价格上涨，尤其是引起地价上涨。如 80年代，亚太地区的日本、新加坡、韩国、台湾、香港等国家和地区以及近几年中国经济的持续高速增长，其地价也相应地大幅度上涨。 　　（2）物价：房地产价格与一般物价之间的关系非常复杂。通常物价波动，表明货币购买力的变动，即币值发生变动，此时房地产价格也将随之变动。 　　宏观上看地价上涨与物价上涨的因果关系，存在两种看法：一种观点重视“地价上涨——抵押力量增大——信用膨胀——物价上涨”这种因果关系；另一种观点则注重“货币量的增加——物价上涨——地价上涨’这种因果关系。其实，这两种观点正是揭示了地价与物价的互为因果关系，以及在不同的社会经济条件下的具体作用形式。 　　一般地讲：从较长时期看，地价的上涨率要高于物价和国民收入的上涨率。 　　（3）居民收入：从总体上讲，随着居民收入的增加，生活水平的提高，人们对居住和活动所需要的空间的需求也因此俱增，从而导致房地产价格上涨。 　　但具体对房地产价格影响的程度要具体分析： 　　——如果居民收入增加，是由于中、低等收入水平者的收入普遍增加，则因其边际消费倾向较大，其增加的收人大部分甚至全部用于生活改善上。衣食之余，继之以提高居住水平，自然促使居住房地产价格上涨； 　　——如果居民收入增加，是由于高收入水平者的收入增加所致，那么因为其生活上的需要，几乎已达到应有尽有的地步，所以其边际消费倾向甚小，增加收入的大部分甚至全部都用于储蓄或其他投资，在这种情况下对居住房地产的价格变动影响不大。但如果利用剩余收入从事房地产投机（或投资），则促使房地产价格上涨。 　　3、人口因素 　　房地产的需求主体是人，人口数量和人口素质以及家庭规模等对房地产价格有着很大的影响。 　　（1）随着人口数量的增长，对房地产的需求必然增加，从而促使房地产价格上涨。反映人口数量的相对指标是人口密度，人口密度从两方面影响房地产价格；一方面，人口密度提高有可能刺激商业、服务业等产业的发展，提高房地产价格；另一方面，人口密度过高造成生活环境恶化，有可能降低房地产价格； 　　（2）如果某一地区居民素质低，组成复杂，秩序欠佳，人们多不愿就居，房地产价格必然低落； 　　（3）在总人口不变的条件下，家庭规模的变化，会影响住宅使用面积数额的变动，导致居住房地产价格的变动。比如，随着我国家庭平均人口的下降（即家庭小型化），从而促使房地产使用单元及面积数量的增长，进而导致房地产价格的上涨。 　　4、社会因素 　　影响房地产价格的社会因素，主要有政治安定状况、社会治安状况、房地产投资和城市化。 　　（l）政治安定状况：一般来说，政治安定、社会和谐，人们置业投资有政治保障，必然推动房地产价格上升； 　　（2）社会治安状况：如社会治安差，经常发生刑事犯罪案件的地区，意味着人们的生命财产缺乏保障，将造成房地产价格低落； 　　（3）房地产投机：房地产投机加剧房地产市场波动。一般来说，它对房地产价格的影响可分为如下三种情况： 　　——引起房地产价格上涨； 　　——引起房地产价格下跌； 　　——起着稳定房地产价格的作用。 　　至于导致的最终结果，要看当时的多种市场条件的“搏弈”结果，其中还