湖北经济学院资产评估(陈建西)第5章房地产评估.pptx

第五章 房地产评估案例导引 创业大厦建成于1994年12月，是中海公司和中创公司投资2.5亿元共同开发建设的，该大厦总建筑面积达4.4万平方米，因其设计标准和建筑质量最高而成为三亚市标志性建筑，也是海南最高档次的标志性建筑之一。创业大厦先后由6个单位评估出10个价格，以至最高价和最低价竟相差近两倍！对此，该大厦的产权人—海口中海建设开发公司(下称中海公司)总经理丁爱笛非常气愤，却无可奈何，因为又将面临着第11次评估了。本案例中，对同一幢大楼及大楼的不同楼层，在多次评估中评估出的价值相差很大，引起有关当事人及媒体的关注。案例思考房地产有何特点？影响房地产价值的因素有哪些？如何科学合理地估算房地产的价值？第一节 房地产评估概述 1第二节 收益法的应用 2第三节 市场法的应用 第五节 其他方法的应用 33第四节 成本法的应用 4主要内容房地产评估程序及评估资料收集房地产价格的影响因素房地产评估的特点和原则房地产评估的对象第一节 房地产评估概述一、房地产评估的对象 房地产通常是指房屋建筑物（含相关建筑物和附着物）、承载房屋建筑物的土地及其权属的合称，法律上称为“不动产”。对城镇某宗房地产，通常称谓“物业”。房地产从组成内容看，具有二元性，即土地和地上建筑物。 在资产评估中，因具体评估项目和具体评估业务处理的需要，通常会将房地产评估分为三种评估对象：单纯评估土地价值、单纯评估房屋建筑物价值、评估房地合一价值（或称房地产价值或物业价值）。（一）土地及其价格构成和种类土地的经济特性 土地的自然特性 位置的固定性质量的差异性 不可再生性效用的永续性 可垄断性 用途多样性效益的级差性 1、土地价格的构成土地开发费 土地取得费 地价一般是国有土地使用权的价格 税费 投资利息 利润 土地所有权收益 2、土地价格的主要类型（1）土地所有权价格和土地使用权价格 土地所有权价格——实质上是土地的购买价格 ，现实中表现为征地价格，只有在国家与农村集体发生征地关系时才产生。土地使用权价格——本质是租赁价格，即土地使用者支付该价格后取得的仅仅是土地的使用权，土地的所有权仍属于国家，现实中表现为土地出让金。 （2）基准地价、标定地价、出让底价、转让地价和租赁地价 基准地价——按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格 。一级市场价格标定地价——以基准地价为依据，根据土地使用年限、地块大小、土地形状、用途、容积率、市场关系等条件确定的具体宗地在一定时期内的价格 。出让底价——政府土地管理部门对国有土地在一定使用年限、用途、地产行情条件下确定的待出让宗地或成片开发土地的最底控制价格 。转让价格——指土地所有者在使用期内将已取得的土地使用权依法转让给其他土地使用权人的土地价格 。二级市场价格租赁地价——指在不改变土地使用权属性质的情况下，以支付租金的形式取得一定时期土地使用权的土地价格 。（3）土地总价、单位地价和楼面地价土地总价——指一定范围内土地的价格总额 。单位地价——指单位土地面积的价格，它是一定时期内土地价格的反映 。 楼面地价——又称单位建筑面积地价，是指平均到每单位建筑面积上的土地价格 。计算公式:楼面地价＝土地总价格／建筑总面积 或：楼面地价＝土地单价／容积率 （二）房屋建筑物及其价格构成和种类房屋建筑物通常是房屋和构筑物的总称，通常由基础、结构、设备和装饰四个部分构成。 1、房屋建筑物价格的构成： 前期费用、建筑安装工程费、配套费用、 合理利润、资金成本等。 2、房屋建筑物价格的种类 ： （三）房地产的价格构成及种类1、房地产价格的的特征房地产价格是权益价格 房地产价格与用途相关 房地产价格具有个别性 房地产价格具有可比性 2、房地产价格的种类 按房地产实物形态划分，可分为土地价格、建筑物价格和房地产价格按房地产价格的形成方式划分，可分为市场交易价格和评估价格 按房地产的交易方式划分，可分为拍卖价格、招标价格和协议价格 按房地产的权属性质划分，可分为所有权价格、使用权价格和其他权利价格二、房地产价格的影响因素 1、一般因素 主要包括经济因素、社会因素、行政因素和心理因素等.经济因素：房地产业发展周期与国民经济发展周期总体趋势基本一致 。存贷款利率、物价指数、税率、贷款比例和土地资产化率等都与房地产价格有关。社会因素：人口数量、家庭规模小型化、社会文明、人口平均文化程度、居民修养、社会福利状况和社会治安、房地产投机都与房地产有着直接和间接关系。行政因素：政府行政调控如税收制度、投资倾斜、优惠政策等心理因素：政局越稳定，投资者信息增强，房地产的需要增强。 此外，购买或出售心态、对居住环境的认同度、个人欣赏趣味、时尚风气、接近名家住宅、讲究门牌号码、讲究风水、价值观的变化等心理因素对房地产价