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吉安万商汇小商品城定位及规划设计建议报告（终稿）吉安利达房地产有限公司 2013.3.21 第一部分：项目整体定位 2 一、项目定位分析 2 1、项目整体经营主题定位 2 2、项目业态组合和经营品种定位 3 3、项目商圈半径定位 6 4、目标消费群体定位 7 5、项目经营定位SWOT分析 8 二、项目定位各业态经营规模确定及规划依据 11 1、规划依据 11 2、本项目各业态经营规模确定 36 3、项目业态规划总面积 37 三、项目经营评估及整体经营风险分析 38 1、项目定位招商初步情况评估 38 2、项目定位销售初步情况评估 48 3、项目定位经营平台及整体经营风险分析 52 第二部分：项目的建筑规划与装修设计建议 55 一、项目整体规划布局建议 55 1、项目整体布局及技术指标 55 2、各经营配套设施的规划建议 58 3、前广场设置建议 58 二、项目建筑形式及室内装修设计建议 59 1、项目建筑形式 59 2、外部装修设计建议 61 3、室内装饰设计建议 63 第三部分：项目初步售价收益预测 67 一、销售均价制定原则 67 二、价格参照体系 67 1、B1地块价格参照体系 67 2、B2地块价格参照体系 71 三、地块项目售价收益预测 75 1、B1地块售价收益预测 75 2、B2地块售价收益预测 76 3、项目整体售价收益 76 第一部分：项目整体定位 一、项目定位分析 1、项目整体经营主题定位 赣中地区规模最大，集小商品、服装鞋包为一体的 现代化一站式采购市场 定位说明：本项目主要立足吉安本地消费市场，待市场经营成熟以后，在推广到位、配套完善、商品竞争力优势明显的情况下，可辐射到周边接壤县市。 根据对吉安市市场调研显示，目前吉安市小商品批发市场主要经营日杂、日化、小五金、小电器、小食品和针织几大品类，精品饰品、工艺品、玩具、文体、婴幼儿用品、钟表眼镜等规模偏小或缺失，无法满足下游户一站式采购需求，导致下游经营户辗转南昌、浙江、广东等地进货，既增加了商户进货时间和交通住宿成本，同时造成了本地批发市场生意机会的流失。本项目旨在打造赣中地区一站式小商品采购市场，通过完善市场经营业态、丰富各经营小类，解决下游客户进货时间长、成本高的问题，同时巩固并壮大本地批发市场生意机会。 根据对江西省同类地级市调研显示，各地小商品批发市场均为批零兼营性质。本项目定位批零兼营模式，既可满足市区及下辖县市经营户进货采购，同时满足市区居民日常消费需求。即： ——批发一站式——项目将通过引进各地实力经营商户，以“品种全、价格低、质量好、采购便捷、售后服务到位”为主要竞争力，满足赣中地区小商品类经营户的“一站式”批发采购需求。 ——购物一站式——项目地处吉安市青原区，凭借便利的交通条件，以及随着周边住宅区开发及入驻，项目建成后，将以经营环境好、品种齐全、价格便宜等优势来吸引项目周边及市区居民、学生、外来打工者零售采购，打造吉安市小商品 “一站式”购物场所。 、项目业态 1）业态定位 小商品+服装+鞋包+摩托动车及配件 2）各业态经营品种定位 小商品 日杂 厨房用具 杯壶、餐具、一次性用品、厨房用品（锅、刀、碗、筷子等） 清规用具 衣架、衣刷、烫衣板等 清洁用具 拖把、垃圾桶、盆桶、门垫 浴室用具 镜子、梳子、沐浴球、挂钩等 雨具 雨衣、雨伞 一次性生活用品 一次性杯子、塑料袋等 日化 家居清洁用品 家居清洁用品（洗洁精、清洁剂、洗衣粉等） 个人清洁用品 洗发水、沐浴露、牙膏、牙刷等 纸品 纸巾、尿布、妇女卫生用品 化妆品 美发用品（摩丝、染发霜等）化装品（洗面乳、润唇膏、香水等） 小五金 电器附件 开关、插座、灯泡等 工具类 电钻、螺丝刀、扳手、钳子等 五金配件 螺丝、钉子等 家庭防护 锁 小电器 日用小电器 电话、吹风筒、小电扇等 厨用电器 电饭锅、电磁炉等 家电类 电视、DVD机、音响等 食品 休闲零食 饼干、薯片、糕点、蛋糕、糖果、蜜饯、肉干、核果、果冻等 冲调食品 咖啡、方便面、奶粉、麦片等 保健品 保健补品、营养品 其他 进口食品、有机食品、地方特产 干货调料 南北干货系列、坚果系列、海鲜珍品系列、山珍系列、野生食用菌系列 调料 各类调味品 茶叶茶具 茶叶 乌龙茶系列、绿茶系列、普洱茶系列、黑茶系列、白茶系列、红茶系列、保健茶系列 茶具 紫砂茶具，竹木茶具，玻璃茶具，不锈钢茶具，陶土茶具，瓷器茶具、根雕等 工艺礼品 喜庆用品 灯笼、中国结、对联、请柬等 陶瓷品 艺术(陈列)陶瓷等 花艺 干花、花瓶 相框画框 相框、画框 文物古玩 字画、古董等 珠宝玉器 珠宝、玉器 玻璃制品 水晶球、玻璃杯等 水族 鱼缸、水草等 精品饰品